Mi kvalitatív versenyt folytatunk a versenytársak kvantitatív stratégiájával szemben

• Milyen 2025-ben és milyen lesz 2026-ban az ideális irodamodell?

Azzal, hogy 2020-ban a világjárvány felütötte globálisan a fejét, gyakorlatilag egyből kihatással is volt világszinten az irodai munkavégzésre és az addig jóformán ismeretlen home office megoldások előtérbe és többségbe kerültek a jelenléti munkavégzéshez képest. A járvány elmúltával ugyan több szektorban változott az arányuk, és a mérleg egy picit ismét a jelenléti munkavégzés irányába tolódott el, de a home office markánsan megmaradt és valószínűleg tartósan, minimum hibrid megoldásként az életünk része is marad.

Ennek a tendenciának köszönhetően előbb a nagyvállalati szektorban elindult az irodaterületek zsugorodása, majd mára a közép- és kisvállalatok esetében is megfigyelhető, hogy a használt irodaterületeik alapterületét a cégek igyekeznek csökkenteni és egyidejűleg a megtartott területeket minél több dolgozó és kolléga részére különböző irodai megoldásokkal elérhetővé tenni.

Ilyen megoldásokat a saját irodaterületünkön is alkalmazunk a Duna Towerben, ahol kialakítottunk egy közösségi teret, amit én belső co-working területnek hívok, ahol egy munkaállomás rotációs jelleggel több kolléga számára is elérhető.

Létrejöttek az olyan közösségi munkaterek is, ahol kötetlenebb formában, bizonyos értelemben igazodva a home office nyújtotta lazább munkavégzési környezethez, egyfajta „social hub”-ként nyújtanak lehetőséget a megbeszéléseknek vagy a napi munkavégzésnek.

- Annak mi a pszichológiája, hogy az állandó munkaállomások, a saját íróasztalok helyett most már cserélődnek a helyek? Mi áll ennek a hátterében?

A saját példánkból kiindulva is tapasztaljuk, hogy a home office az évek alatt kötetlenséget vitt be a munkarendbe, sokszor a munkaidő tekintetében is. Az online jelenlét vagy online meetingek keretében érvényesül az az elv, hogy amit a kamera nem lát, arról gyakorlatilag nem tud senki. Igaz ez az akár az öltözetre is, szerintem önök is, mi is nagyon sok olyan vicces példát láthattunk a Covid járvány idején az interneten, amikor valaki nem jól állította be a kamerát és látszott, hogy felül zakó van rajta, alul meg pizsama.

Világosan látszik a mai közgondolkodásban, hogy elveszett a munkavégzésnek az a misztikuma, miszerint azt csak feszes környezetben, előre megkoreografált formában és szigorú munkarendben lehet elvégezni. Éppen ezért úgy gondolom, hogy a munkahelyi kötetlenség egyértelmű térnyerésének figyelembevétele a munkáltatók oldaláról sarkalatos és nem hagyható figyelmen kívül, mert a home office nyújtotta kötetlenség a küszöb alatt bejött az irodai környezetbe is.

Dr. Orosz Tibor

- A BAM Group eredetileg lakóépület projektekkel indult, aztán fordultak az irodaprojektek felé, és most megint lakóingatlanfejlesztések következnek. Mi volt az a pont, hogy akkor ismét lakóházakat fejlesszenek?

Az ingatlanfejlesztési piac változása és az iroda fejlesztési lehetőségek zsugorodása, amelynek egyik kiváltó oka egyértelműen a Covid-járvány volt, majd azt követte a geopolitikai helyzet megváltozása 2022. év elején.

Az irodapiacon az új irodaterületek kialakítása jelentős visszaesést mutatott 2022-ben, ami üzleti kockázat és kitettség volt azoknak a cégeknek, akiknek az építőipari tevékenysége kizárólag egy beruházó és bérlő megrendelésétől függött, hiszen ezek a piaci szereplők nem voltak képesek a saját sorsuk alakítására. A BAM Group lakáspiacra való visszatérésének éppen az volt a kiindulási alapja, hogy saját beruházásként, saját tulajdonú fejlesztéseket valósítunk meg, tehát a magunk ura vagyunk.

Az újpesti városközpontban található beruházásunk mindazonáltal még vegyes funkciójú, itt bérbeadás céljából irodaházat, retail területeket, valamint értékesítés céljából lakóépületet is fejlesztünk, illetve a városközponti lokációnak köszönhetően kialakítunk P+R parkolókat. A BAM living Újpest fejlesztésünk önmagában a tevékenységünket és a képességeinket átfogó sokrétű beruházás abban a tekintetben, hogy többféle épülettípus jelenik majd meg a jövő évvégi átadást követően.

- Egy pillanatig még visszatérve az iroda és lakóingatlan kérdésre: pár éve éppen az említett irodahasználat-visszaesés miatt felmerült, hogy ha az irodaházak nincsenek jól kihasználva, azokat át lehet alakítani lakóingatlanokká. Nem tudom, de nem ez lett az évszázad ötlete. Mit gondol erről, mennyire lenne hasznos?

Ez épület típustól függ. Az irodaházak csak limitáltan alakíthatók át lakás céljára tekintettel arra, hogy van egy meglévő épület, ami behatárolja a mozgásteret, hiszen az adottságai alapján kérdéses, hogy a kihasználhatósága sikeressé teheti-e a beruházást. A műszaki adottságokon és korlátokon túl további számos jogi és hatósági akadály is adódhat az átminősítések és engedélyek módosítása során, így mire egy fejlesztő eljut arra a pontra, hogy jogi és műszaki tekintetben is el tudja kezdeni a fejlesztést, addig olyan sok ismeretlenes egyenletet kell megoldania, ami korántsem biztos, hogy a nap végén a jó megoldást fogja kiadni.

Vannak ugyanakkor pozitív példák, ilyen a Corvin-negyedben a Corvin Campus átalakítása lakóépületté, amelynek első, még irodafunkcióként megvalósított ütemében a BAM Group is érintett volt. A projektet egyébként idén novemberben egy díjátadó eseményen elismerésben részesítették, a Corvin Campus-ban eredetileg egy irodaház épületszerkezete nőtt ki a földből két fázisban, aminek az első ütemében megvalósult az irodafunkció, multinacionális cégek költöztek be.

A második ütem ugyanakkor már csak szerkezetkész állapotig épült meg és a fejlesztő több év elteltével mostanra jutott el oda, hogy abban az épületben, ami egyébként nem volt végleges állapotra építve, így különösebb bontási munkát sem igényel az átalakítás, műszaki szempontból sikerült egy optimális elosztású lakás funkciót megtervezni, az épületet hatósági szempontból átminősíteni, a szükséges engedélyeket megszerezni és a végleges urbanizációs elképzelést megvalósítani. Látható tehát, hogy a feladat és a felmerülő problémák típusa elég sokrétű egy ilyen projekt esetében.

- Az újpesti ingatlanfejlesztésről szerettem volna eredetileg kérdezni, de ha jól tudom, akkor tulajdonképpen az egészet már sikerült értékesíteniük.

A lakásokat igen.

- Meséljen erről, kérem, mit kerestek a vevők, ami ott ennyire találkozott a kínálattal?

A lakások értékesítését 2024. év első negyedévének a végén kezdtük meg érdemben, amit egy nagyon hosszú, közel két évig tartó előkészítési szakasz előzött meg. Abban az időben az ingatlanfejlesztőket az a típusú gondolkodás jellemezte, hogy visszatartották a projektjeiket és vártak arra, hogy mit fog hozni a piac. A mi prognózisunk 2024. év elején eltérő volt ezzel kapcsolatosan, a makrogazdasági tendenciák és a lakossági megtakarítások összetétele alapján azt láttuk, hogy érdemes egy óvatos marketingstratégiával, felsorakoztatva a beruházás előnyeit, megkezdeni az előértékesítést.

Meglepetésre még az elvárásainkhoz képest is lényegesen gyorsabban történt az eladás, de hozzáteszem, a szignifikáns része az értékesítésünknek összhangban volt azokkal a tendenciákkal, amit prognózisként felállítottunk és időrendben párhuzamosan mozgott a makrogazdasági folyamatoknak az alakulásával. Jól döntöttünk és ezt egyértelműen visszaigazolta a piac.

- A harmadik negyedévi jelentések szerint megdőlt egy 8 éves negatív rekord, hogy milyen kevés újépítésű projektre kértek engedélyt. Ez most inkább kivárás, vagy mi lehet ez?

Nem feltétlenül. Az építőipari tevékenységhez köthető hatósági engedélyeztetési folyamat az elmúlt években változott, bizonyos nagyságrendtől kezdődően és bizonyos épülettípusokhoz kapcsolódóan az építési engedélyeztetési folyamatba beépült egy új hatósági lépcső, az Országos Építészeti Tervtanács, ami az engedélyeztetési eljárásokat jelentős mértékben lassítja.

Manapság nem ritka, sokkal inkább átlagosnak mondható, hogy egy terület megvásárlásához képest talán két-három év múlva válik véglegessé egy építési engedély és kezdhető meg egy beruházás, tehát az, ami korábban akár egy év alatt lebonyolítható volt, ma minimum 2-3 év.

Ez a fajta lassulás, illetve a benyújtott kérelmek számának drasztikus csökkenése együttesen eredményezte az ingatlanfejlesztések volumenének a bezuhanását, mostanra viszont ennek pont az ellenkezőjét látjuk. Jelenleg nagyon magas a benyújtott építési engedély kérelmek, egészen pontosan az engedélyeztetni kívánt és építendő lakásoknak a száma, de a folyamat továbbra is lassú. Ahhoz, hogy ezekből az engedély kérelmekből megkezdhető beruházások legyenek, sok esetben még egy, de talán akár két évet is igénybe vehet, ide nem értve azokat az eseteket, ahol van lehetőség a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűvé történő átminősítésre.

- Igen, ez mondjuk a következő kérdésemet tönkre is tette, mert én azt próbáltam felvetni, hogy esetleg a finanszírozás áll-e a háttérben.

Valóban a finanszírozás is, amit kihagytam szempontként említeni. A beruházási oldalon tapasztalt kamatkörnyezet, a magas alapkamat egész egyszerűen gazdaságilag észszerűtlenné tette a beruházásokat, így valóban, ez a körülmény is közrejátszott az elmúlt évek visszaesésében, bár megjegyzem, hogy az lényegében nem változott, a banki alapkamat nagyjából ugyanott van, ahol az elmúlt két évben is volt, minimális változásokkal.

Annyi előrelépés viszont mindenképpen tapasztalható volt, hogy alternatív forrásokat sikerült az ingatlanfejlesztési piacra bevonni az állam közvetett közreműködésével, és rendelkezésre állt olyan forrás, amelyhez kapcsolódó adósságszolgálat lényegesen kedvezőbb, mint ami egyébként normál módon a hitelezési piacon elérhető most. A Nemzeti Tőkeholding programja egy 300 milliárd forintos tőkeinjekciót jelentett az ingatlanfejlesztési szektornak, de tudomásom szerint további tőkeprogram is kilátásban van annak érdekében, hogy a lakásfejlesztési piac ismét beinduljon, valamint az Otthon Start Program elindítása is egyértelmű lökést adott mind a vásárlói oldalnak, mind pedig a fejlesztői szektornak egyaránt, a lakáspiac ébredésének kapujában vagyunk nyilvánvalóan.

- Újpest után egy kispesti fejlesztés szerepel a terveik között. Általában mekkora szerepe lehet a BAM Groupnak a fővárosban és a fővárosi agglomerációban?

A középméretű ingatlanfejlesztők szintjének a tetején állunk, de a projektjeink mindegyike külön-külön nagyberuházásnak minősül, a különbség a legnagyobb piaci versenytársak és köztünk az egyidejű beruházások számában van, de az aktuális fejlesztéseink összértéke már így is meghaladja a 100 millió eurót, ezért a BAM Group jelenléte számottevő a budapesti ingatlanfejlesztési piacon.

A BAM living brand-vel viszont egy olyan stratégia mentén szervezzük az üzleti modellünket, amelynek fő eleme, hogy a lakóépületeink mindegyike a fejlesztés végére nemzetközi fenntarthatósági és energiahatékonysági minősítést szerezzen. A BAM living Újpest esetében a BREEAM (a legszélesebb körben használt zöld építési szabvány), a BAM living Kispest esetében pedig a jelenlegi döntésünk szerint a WELL (egészséges épület és belső términősítő szabvány) minősítést tűztünk a zászlónkra. Ellentétben az irodapiaccal, ahol ezek a standardok a nemzetközi bérlők elvárásai alapján minimumnak tekinthetők, a lakáspiacon nem jellemzőek, mert összetettek és költségesek, a BREEAM esetében is csak kettő ilyen beruházásról tudok itthon és azok esetében is kizárólag „design stage”-ben.

Röviden összefoglalva, mi kvalitatív versenyt folytatunk a versenytársainknak a kvantitatív stratégiájával szemben, a kvalitatív típusú versenyelőnyünk a hozzáadott szolgáltatások komplexitásából és az épületek funkciójából adódik, ami a versenytársakra a legtöbb fejlesztő esetében kevésbé jellemző.

- Az agglomerációban korábban voltak fejlesztéseik, a nyáron bevezetett önrendelkezési törvény miatt kérdezem, újra tervben van-e? Mennyire befolyásolja a projekteket, hogy az önkormányzatok meghatározhatják, ki költözhet hozzájuk?

Kiszámíthatatlanná teszi, vagy teheti. Az önrendelkezési jog a helyi önkormányzatoknak egyoldalú jogosultságot ad és annak tartalmi meghatározása is részben egyéni hatáskörbe tartozik, ami nagyon súlyos üzleti biztonsági kérdéseket vet fel. Hogy miért?

Egy beruházás időtartama alatt a fejlesztő vajon tud-e ezek után olyan kötelezettséget vállalni a lakói részére, amit a későbbiekben egy települési önkormányzat nem tud helyi rendelettel felülírni? Ez a körülmény nagy mértékben bizonytalanná teheti, és nem feltétlenül csak az agglomeráció, hanem bármilyen település fejlesztési potenciálját, hiszen a képviselő-testület bármikor úgy dönthet, hogy korlátozást vezet be, ami egyértelműen piactorzító hatást eredményez.

A BAM Group érdekeltségében az elmúlt 20 évben ezres nagyságrendben épült lakás az agglomerációban, Dunakeszi, Vecsés és Diósd térségében, de ezeken a helyeken most nem várható, legalábbis mi nem vizsgáltuk, hogy jelentős fejlesztési területeket alakítanának ki. Az említett térségek telítetté váltak mind a közlekedés, mind az infrastruktúra és közszolgáltatás területén is, tulajdonképpen Budapest közvetlen agglomerációja beépült és megtelt.

- Az előbb a fejlesztéseikkel kapcsolatosan a kvalitatív szempontokat hangsúlyozta, ami minőségi különbséget jelent. Ennek azonban ára van. Önöknél mi az, amit a lakások pluszban tudnak nyújtani? Ezek szerint a lakásaik elsősorban nem az otthonstartos ingatlankeresőknek vonzó?

A kettő nem zárja ki egymást. Az újpesti beruházásunk tulajdonképpen lemaradt az Otthon Start Programról, ugyanis mire a kedvezményes hitelprogram elindult, addigra a lakásainkat értékesítettük. Volt egyébként néhány olyan megkeresésünk a lakóink részéről, hogy esetleg áttranszformálnák a jelenleg hatályban lévő előszerződésüket erre a másik konstrukcióra, ennek a lehetőségét jelenleg mérlegeljük, de a szerződéses feltételeink alapján egy ilyen döntésnek vételár módosító hatása is lehet.

A BAM living Kispest projekt esetében viszont már vannak olyan típusú lakásaink, amelyek az Otthon Start Program igénybevételével megvásárolhatóak, ez alapvetően egy üzleti döntés a részünkről, hogy hány lakást és milyen feltételek mellett teszünk elérhetővé a program keretében.

Ami a kvalitatív összefüggést illeti, ezt úgy tudnám leginkább megfogalmazni, hogy mi is ugyanakkora kapacitásból és ugyanazokkal az elérhető építőipari erőforrásokkal dolgozunk, mint a versenytársaink, ellenben azt gondoljuk, hogy nagyon sok ki nem aknázott lehetőség van akár a digitális technológiában, akár az okosotthon koncepciókban, amit a BAM Group egy egészen másfajta szintre emel.

A BAM living Újpest beruházásunk esetében egy osztrák épületinformatikai rendszert integráltunk teljes körűen, ami egyedülálló Magyarországon, pontosabban a Magyar Tudományos Akadémia egyik kutatóépülete van felszerelve hasonló komplex technológiával ebben a nagyságrendben. Ezt úgy kell elképzelni, hogy az épületnek van egy központi agya, ami az épület működésével kapcsolatos folyamatokat integráltan szabályozza. Tehát nem az történik, hogy az egyik applikáción ezt a funkciót irányítom, a másik applikáción meg a másikat, hanem az egész épület integráltan működik, összehangoltan, hatékonysági mutatókat figyelembe véve, miközben a rendszer elemzi működés közben azokat a folyamatokat, amelyeket adott esetben hatékonyabbá lehet tenni. Ilyen például a benapozottság és az azzal kapcsolatos árnyékolástechnika vezérlésének az összefüggése.

Ezzel az integrált technológiával lehetőségünk nyílik arra, hogy a már említett nemzetközi energiahatékonysági minősítéseket sikeresen megszerezzük az épületeinkre, tehát a kvalitatív szemlélet így érvényesül leginkább, és mi egyértelműen ezekben a hozzáadott értékekben látjuk a saját versenyelőnyünket.

A BAM living Újpest beruházásunknál például a beltéri ajtók kapcsán laboratóriumban vizsgáljuk, hogy azok károsanyag-kibocsátása milyen mértékű. Ezalatt azt értjük, hogy az ajtók gyártása során alkalmazott vegyianyagok, például ragasztóanyag az idők során mekkora gázkibocsátást produkál, aminek akár hosszú távon az egészségre is hatása lehet. Ezt a paramétert a piac nem vizsgálja, nincs is rá referencia, a fejlesztők többnyire a kiválasztás során azt mérlegelik, hogy a beltéri ajtó esztétikailag milyen megjelenésű, vagy jó-e az akusztikai paraméterezése, a károsanyag kibocsátás ugyanakkor olyan szempont, amit alig hiszem, hogy rajtunk kívül bárki szem előtt tartana. És most csak egyet kiragadtam.

Ez az anyagfelhasználási része, de a hatékonysági részre is mondok példát: a BAM living Újpest beruházásunk esetében a hőszivattyús rendszereinknek egyidejű indítása során fellépő energiafelhasználás jelentős mértékben befolyásolja az épület rendszereinek a működését. A kivitelezési szakaszban ezért egy újra modellezés kapcsán vettük fel a külföldi gyártóval a kapcsolatot annak érdekében, hogy a hőközpontok működésének összehangolása az energiafelhasználás szempontjából csak olyan mértékben vegye igénybe a szivattyúkat, amely a legoptimálisabb működést tudja garantálni, ami rövid távon az üzemeltetési költségek javulását hozza, míg hosszú távon a rendszereink élettartamának növekedését is egyúttal. Ez már a működtetés kapcsán felmerülő hatékonysági kérdés.

Természetesen vannak még azok az egyéb energiafelhasználást befolyásoló tényezők, amit tulajdonképpen a rendszereink integráltsága révén tudunk szabályozni, például a parkolóházunk intelligens elektromobilitási pontjait akár a P+R parkolóinkban is. Amennyiben a felhasználók megfelelő módon paraméterezik a töltési igényeiket, akkor az épület igazodva a töltési igényekhez az energiafelhasználást képes időben és térben optimálisan elosztani, ez pedig alapvetően digitalizációs kérdés.

- Ha előre tekintünk 10 évet, lesz-e olyan városrész vagy olyan projekt, amit a BAM Group nevével lehet majd azonosítani, és ami megkülönbözteti más fejlesztésektől?

Az elkövetkező három évre már megvannak az eldöntött és előkészítés, illetőleg részben már megvalósítás alatt álló beruházásaink.

Létezik továbbá olyan koncepciónk, ami visszanyúlik a korábbi tevékenységünkhöz, ugyanis területrendezéssel és terület közművesítéssel kapcsolatos fejlesztést korábban már végeztünk, és a közeljövőben is tervezünk ilyet. Van továbbá egy dédelgetett álmunk és mindenképpen a portfóliónkban szeretnénk tudni egy olyan örökségvédelem jellegű rekonstrukciós beruházást Budapest belvárosában, ami történelmi hagyatékot varázsol újjá. Egy konkrét projektbe komoly energiát fektettünk az elmúlt egy évben, de sajnos végül jogi akadályok miatt nem tudtuk megvalósítani.

Üzleti stratégiánk, de azt gondolom, hogy minden valamit magára adó ingatlanfejlesztőnek kell, hogy fel tudjon mutatni a portfóliójában az értékmegőrzés és értékmegújítás jegyében megvalósult fejlesztést.

Az interjút a BAM Group támogatta.