A nyakunkon az adóbevallás, levonhatod a lakás sarkát az adódból? - Most kiderül

Két hét múlva, május 20-án elérkezik a személyi jövedelemadó bevallásának a határideje. Ha ingatlanod van, akkor a következőkre különösen figyelj: az ingatlanok adózási körébe tartoznak éppúgy a termőföldek, mint az üzlethelyiségek, illetve az ingatlanokkal kapcsolatba hozható egyéb bevételek, mint például a lakás eladása.

Alapvető kérdés mindig a bevétel, illetve az ingatlan megszerzésének időpontja.

Főszabályként ez mindkettőnél az az időpont, amikor az arról szóló szerződést, okiratot az ingatlanügyi nyilvántartásba benyújtották – mondta Schmidt Zoltán mérlegképes könyvelő, a Schmidt Iroda Zrt. irodavezetője. Speciális helyzet, ha örökléssel jutunk ingatlanhoz, ilyenkor a szerződés időpontja az örökhagyó halálának napja.

Mit írhatunk le?

Természetesen minden eset egyedi, de általában jövedelemnek számít az értékesítésből származó bevétel (eladási ár), amit elszámolható kiadásokkal tudsz csökkenteni. Ilyen költségcsökkentés:

• a megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő egyéb kiadások, mint például az illeték, az ügyvédi költség
• az értéknövelő beruházások, az energetikai tanúsítvány, az értékbecslés és az ingatlanhirdetés díja is.

Mennyit kell adózni?

A számított jövedelmet tovább lehet korrigálni annak függvényében, hogy hány évig volt az ingatlan a tulajdonodban. Az eladás évét nulladik évnek tekintve nem keletkezik jövedelem, ha a szerzés öt éve vagy annál régebben történt. 2022-ben így elsőként a 2017-es vétel válik adómentessé.

Tehát, ha vettél egy ingatlant, amit még abban az évben vagy a következőben eladsz, az eladási ár 100 százaléka adóköteles lesz, de ha egy 2-3-4 évvel korábban vásárolt ingatlant adsz el, akkor az eladásából származó összegnek már csak a 90/60/30 százaléka lesz adóköteles. Azaz majd ezt a részt 15 százalékos személyi jövedelemadó terheli.

Nem kell bevallani az ingatlan eladását akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.

Mik azok az értéknövelő beruházások?

Még a szakemberek számára is fejfájást jelentenek az értéknövelő beruházások. A legtöbben ugyanis szeretnének sokkal több mindent beleérteni ebbe a kategóriába, mint amit a törvény lehetővé tesz.

Először is, mi a jogos: olyan számlával igazolt és elismert költség, amely az ingatlan piaci értékét ténylegesen növelte. Mondjuk a fűtéskorszerűsítés, a hozzáépítés, a tetőfelújítás, a fürdőszoba kialakítása. Ezektől valóban értékesebbé válnak az ingatlanok.

És idetartoznak azok, az eladást megelőző 24 hónapban, kimondottan állagmegóvási céllal történt kivitelezések, amik számlával igazolható együttes összege meghaladja a szerződésben rögzített bevétel 5 százalékát.

Vigyázz! Ha te maga végezted el a felújítást vagy valamiért a munkadíjról nincs számlád, akkor csak az anyagköltségek számláit tudod felhasználni.

Bérbeadás

Ez egy egyszerűbb része az adózásnak, de mégis fejtörést okozhat, főleg, ha több ingatlanod is van, amiket bérbe adsz, esetleg az ingatlannak több tulajdonosa van. Komplikálja a helyzetet, ha cégnek vagy külföldinek adod bérbe, és a bérleti díjat euróban vagy más valutában kapod. Ebben az esetben mindenképpen ajánlott könyvelőhöz fordulni.

És miért egyszerű a helyzet, ha egyszerű a helyzet? Mert a bérbeadásból származó jövedelem az „összevont adóalapba tartozó jövedelemnek” számít, ezen belül „önálló tevékenység”, és mint ilyen: a jövedelem a bevétel és az elszámolható költségek különbözete lesz.

Ha nincs, vagy csak nagyon kevés az igazolható költséged, a legegyszerűbben úgy jársz, ha a 10 százalékos költségátalány szerinti elszámolást választod, tehát a bevétel 90 százaléka lesz a jövedelem, és semmilyen számlát, bizonylatot nem kell őrizgetned.

De ha a tételes költségelszámolást választod, akkor nyilvántartást kell vezetned a számlákkal, bizonylatokkal igazolható kiadásaidról.

Ha a bérlőd fizeti a rezsit, akkor azt nem kell sem bevételként, sem költségként figyelembe venni, de ha úgy állapodtok meg, hogy a bérleti díj a közüzemi költséget is tartalmazza, úgy ezeket a költségeket nem tudod elszámolni, hiába szólnak a nevedre a számlák.

Schmidt Zoltán arra is figyelmeztet, hogy a NAV tervezete május 20-án automatikusan „éles” bevallássá válik, akkor is, ha nem ellenőrizted, és nem nyúltál hozzá: ezután már csak önellenőrzéssel tudod javítani.