A négyzetméterár csak a történet fele: mitől lesz jó vétel egy lakás?

Egy új lakásnál a jövőbeli költségeket is megvesszük

A XIII. kerületi Dévai utcában épülő Metropol Residence egyik 33 négyzetméteres, egyszobás lakását 62,88 millió forintért hirdetik, és a második emeleti ingatlanhoz egy kisebb erkély is hozzátartozik. A megadott, 1,74 millió forintos négyzetméterárba az erkély felét is beleszámították, ami elsőre magasnak tűnhet, de az új építésű lakások árában olyan tételek is megjelennek, amelyek egy régebbi ingatlannál később jelentkeznének kiadásként. Ilyen a korszerű gépészet: a ház tervezett energetikai besorolása A+, a hűtésre és fűtésre hőszivattyús rendszert építenek ki, továbbá a hőszigetelés vagy a következő években várhatóan alacsonyabb karbantartási igény. A tényleges üzemeltetési költségeket persze csak a használat során lehet majd megítélni.

A projekt várhatóan 2027 decemberében készül el, vagyis a vásárló a vételár mellett az építkezés befejezéséig tartó lakhatást is kénytelen fizetni. A hirdetésben jelenleg 20–80 százalékos fizetési ütemezés és választható burkolatok szerepelnek. Ezeket érdemes a vételárral együtt értékelni: két azonos árú új lakás teljes ajánlata között is jelentős különbség lehet.

Mennyit ér, ha már nem kell felújítani?

A XVIII. kerületi Havanna lakótelepen egy 59 négyzetméteres, háromszobás panellakást 77,9 millió forintért hirdetnek. A lakást frissen felújították, a három szoba külön nyílik, a gépesített konyha mellett külön mosókonyhát is kialakítottak. A beépített bútorok a vételár részét képezik, az ingatlan pedig azonnal költözhető.

Egy ilyen lakás árát félrevezető lehet pusztán a környék felújítandó paneljeivel összevetni. A korszerűsítés ma már jelentős költség, ráadásul sokszor nehezen tervezhető. A burkolatok, a konyhabútor, a gépek és a szakipari munkák mellett a felújításra fordított időt is érdemes beárazni.

A kész állapot ugyanakkor nem jelenti automatikusan azt, hogy minden ráfordítás megtérül az eladónak. A vevőnek azt kell megvizsgálnia, hogy a felújítás minősége, az alaprajz és a társasház állapota mennyire indokolja az adott környéken kért prémiumot. A friss festésnél például sokkal fontosabb lehet a villamos hálózat állapota vagy az épület korábbi korszerűsítése.

Egy családi ház árának jó része a falak mögött van

A szigethalmi, 119 négyzetméteres családi ház jó példa arra, miért bonyolultabb egy ház értékét meghatározni, mint egy társasházi lakásét. Az ingatlan 496 négyzetméteres telken áll, több mint 52 négyzetméteres terasz tartozik hozzá, és a felújítás során új tetőszerkezetet, elektromos és vízhálózatot, háromrétegű üvegezésű nyílászárókat, valamint hőszivattyús fűtési rendszert kapott.

A jelenlegi hirdetési ár 109,9 millió forint. Ekkora összegnél különösen sokat számít a műszaki tartalom: egy elöregedett tető, egy rosszul szigetelt homlokzat vagy egy cserére szoruló fűtési rendszer később többmilliós kiadást jelenthet.

A háznál azonban az utolsó munkálatok még zajlanak, és a redőnyök és a szúnyoghálók külön kérhetők. Vásárlás előtt ezért pontosan rögzíteni kell, mi tartozik a vételárba, milyen állapotban történik az átadás, és mely munkák elvégzését vállalja még az eladó. Egy jó műszaki megállapodás ebben az esetben legalább annyira fontos lehet, mint néhány százalék árengedmény.

Amikor a különleges adottságoknak kell árat szabni

A XIV. kerületi Angol utcában egy 78 négyzetméteres műteremlakás található, amelyet eredetileg is erre a célra alakítottak ki. A rendezett társasház legfelső, negyedik emeletén lévő ingatlan nagy belmagasságával, hatalmas ablakaival és világos belső tereivel tér el a hagyományos lakásoktól. Jelenlegi irányára 93,6 millió forint.

Száz szónak is egy a vége: az ilyen ingatlanok összehasonlítása nehéz. Míg a nagy belmagasság vagy a szokatlan térszervezés egyes vásárlóknak komoly értéket jelent, mások viszont praktikusabb alaprajzot választanának. A negyedik emeleti elhelyezkedés és a lift hiánya szintén szűkítheti a potenciális vevők körét.

Egy egyedi lakásnál ezért a környék átlagos négyzetméterára csak kiindulópont. A ritkaság növelheti az értéket, de a különleges kialakítás nem feltétlenül jelent gyorsabb értékesíthetőséget. A későbbi továbbértékesítés lehetőségeit is érdemes figyelembe venni.