Mi jön a lejtmenet után az újlakáspiacon?

Vajon a lejtmenet után emelkedő következik az új építésű lakások piacán? Erre keresték a választ az ingatlanpiac legnagyobb magyarországi konferenciáján a múlt héten. A Portfolio Property Investment Forum panelbeszélgetésén Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója úgy vélekedett, hogy jelentősen attól függ, hogy mi következik a lejtmenet után, hogy milyen a szabályozói környezet. Meglátása szerint a lakáspiaci szektor jó motorja lehet a gazdaságnak.

Kiss Ákos, a Property Market Kft. ügyvezetője szerint nem érdemes temetni az ingatlan szektort, főleg nem pillanatnyi helyzet alapján, hiszen az ingatlanfejlesztés, az építőipar nem egy gyorsan lejáró termék, és hosszú távon szeretnének megfelelő kínálatot teremteni. Arról beszélt, hogy most is van turbulencia, és ami a jelenlegi helyzetet illeti, amúgy sem specifikusan magyarországi helyzetről beszélhetünk. A konferencia egy másik előadásán elhangzott, Nyugat-Európában már 25-30 százalékos áresések is vannak, amik előbb-utóbb ide is begyűrűznek.

Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője szerint is jelenleg kivárás jellemzi az ingatlanpiacot. Az zenga.hu-n található közel 150 ezer ingatlanhirdetésre kereső vásárlók, érdeklődők szándékai alapján azt látni, hogy a kereslet visszaesett, 2021-hez képest 30 százalékkal, lakóparkoknál pedig 50 százalékkal csappant meg a keresés, de szerinte ez nem is meglepő: 2021-ben még 2000 milliárdnyi forrást lehetett lakásvásárláshoz igénybe venni, ezek jelentős része támogatott hitel vagy közvetlen támogatás volt, ez az idénre feleződhet, mondta.

Eközben az árak nominálisan tartják az árukat. Ez - erősítette meg Kiss Ákos álláspontját - nem specifikusan magyarországi jellemző, hiszen regionálisan is visszaesett a tranzakciók száma, ilyen szempontból a magyar piac a középmezőnyben található.

Görög Áron Konstantin, Lipták Zsuzsa, Kiss Gábor, Kiss Ákos és a moderátor, Nagy Gergely.

Kiss Gábor szerint évente 40 ezer új lakásra lenne szükség, ez lenne ugyanis az a megújulási ráta, amivel az EU átlagot elérhetnénk. Gondoljunk csak bele, Magyarországon 4 millió lakás van, ennek a mennyiségnek így is száz évig tartana a kicserélése, de a jelenlegi helyzetben csak 20 ezer új lakás kerül a piacra, amivel a lakásmegújítás 200 évig tarthat majd ebben a tempóban. Egy nagyon egyszerű példa: ha ebben a tempóban haladtunk volna eddig, akkor most éppen 1823-ban épült lakásokat cserélnénk le.

Persze Kiss szerint is irreális most 40 ezer új lakás piacra kerülése évente, de szerinte most a kettő közötti számra, azaz 30 ezer új lakásra lenne szükség évente, amivel egy "egészséges megújulás" tartható lenne. Ehhez hozzátartozik, hogy a környező országokban is jobb a megújulási ráta, mint itthon, ahol 0,6, Ausztriában pedig 2 százalékos.

Kiss Ákos mindehhez hozzátette, hogy érdemes az épületeket is kicserélni, de fontos az ingatlanok minél jobb "energetizálása".

Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója azt mondta, a cégük öt országban tevékenykedik, de most Magyarországon a legnehezebb. Az idén összesen 1400 új lakást adtak el Budapesten, ehhez képest a hasonló nagyságú Varsóban 4800-at, Krakkóban 3000-et, Andalúziában negyed év alatt 1050-et, de még Birminghamben is elment 170 lakás a belvárosban. Mindezzel együtt megjegyezte, a cég jövője így is Magyarországon van.

Hogy megéri-e most felújítani egy lakást, arról Kiss Gábor azt mondta, a matek mindenképpen kijön, csak nincsenek az ilyen lakásokra vevők. Szerinte az új lakások "ütésállóbbak", sőt, az árak nominálisan még nőttek is, ezért érdemesebb új lakásba fektetni. Arról is beszélt, hogy a megváltozott támogatási környezetben a projektekhez a befektetők megvették a telkeket, hogy még az áfahosszabbítás miatt igénybe tudják venni, az engedélyeket is megszerezték, és bár a projektek nem indultak el, de szerinte:

Startra készek az ingatlanfejlesztők

Kiss Ákos szerint hangulatkeltés zajlik az újlakásfejlesztések körül, miközben most is emelkednek az árak, a bankok finanszírozzák őket. Hiába csökkent a kiskereskedelmi forgalom, és hiába csökkentek az állami áfabevételek, szerinte a lakásvásárlók hosszú távon gondolkodnak. Jelenleg a lakásvásárlók 80 százaléka valamilyen élethelyzetet old meg.

Görög Áron Konstantin szerint az áfakedvezmény 2016-os bevezetése óta a jogszabályt, akár évente többször is, rengetegszer módosították, így pedig nagyon nehéz tervezni. Most például úgy áll, hogy még 2028 év végéig lehet felhasználni, de, tette hozzá Görög, a fejlesztőknek most négy év kockázatot kell így vállalniuk. Kiszámíthatóságra van szükség, mondta még.

Lipták Zsuzsa azt mondta, a lakástranzakciók feléhez vettek fel állami támogatást a vásárlók, ezért is fontosnak nevezte, hogy a lakásvásárlók tudjanak állami támogatásra számítani.

Hogy a városi CSOK jelenlegi formájának a megszűnése riadalmat keltett a piacon, de hogy ezután mi várható, arról megoszlanak a vélemények. Akár vonzó is lehet olyanoknak, akik elhalasztották a támogatás igénylését, és ez akár további lökést is hozhat a piacnak a következő év felénél. Ezzel szemben az az álláspont is erősen tartotta magát a panelbeszélgetésen, hogy ez a szűkített városi CSOK nem lesz elegendő, és elhangzott az is, hogy mivel meglévő gyerekre már nem, hanem a tervek szerint csak majd megszületendő gyerekre lehetne felvenni, nem javasolt, hogy csak a támogatás érdekében vállaljon valaki új gyereket. Ez nem a legoptimálisabb kritérium.

Hogy mit vár jövőre a szakma új lakások terén, van, aki kétmilliós négyzetméterárat, ami jelenleg is előfordul, Lipták Zsuzsa nem számít árcsökkenésre, míg a Cordia akár a hárommillió forintos átlagos négyzetméterárat sem tartotta kizártnak.

Most mindenesetre egy új ingatlanpiaci ciklus kezdődik, ami emelkedő képet mutathat majd.