Itt a nagy ingatlanjósda: miért nincs pánik, milyen lakások pörögnek továbbra is?

A KSH és az MNB most közzétett lakáspiaci jelentései megerősítik a kereslet csökkenését, ami a tavalyi lakáspiaci fordulatot jellemezte. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2022-ben legalább 10 százalékkal maradt el a forgalom az azelőtti évtől.

A visszaesés negyedévről-negyedévre gyorsult. Január és március között még csak 3,5 százalékkal kevesebb volt a forgalom, tavaly év végére viszont elérte a 20 százalékot.

Ezen belül az új építésű lakások értékesítésének részaránya is csökkent: 7,5 százalékról 6,5 százalékra.

Akkor lemennek az árak?

Az árak némi késéssel reagáltak a kereslet visszaesésére. Például az új és a használt lakások 2022 első felében jelentősen drágultak, de aztán ez a párhuzamos dinamizmus megtört, és az év második felében az új lakásoknál megállt az árnövekedés, míg a használt ingatlanok még további 3 százalékkal növekedtek a III. negyedévben, de október és december vége között erről már szó sincs.

Nominálisan még árcsúcsokat láthattunk 2022 nyara után, de valójában, reálértéken számolva a tavalyi év első hónapjai után már a II. negyedévtől estek az árak, és az év végéig innen 13 százalékot csökkentek. Egy kis összehasonlítás: a 2015-ös bázishoz mérve 2022 végén a nominális árindex +156 százalékon, a reál +72 százalékon állt.

Egy másik cikkünkben arról írtunk, hogy 2010 óta reálértéken 84 százalékkal nőtt a magyar ingatlanok ára.

Az új lakások viszonylag jól állták a sarat, tavaly az átlagos négyzetméterár 900 ezer forint lett, ami 25 százalékkal magasabb, mint 2021-ben. Ugyan Budapesten az V., illetve a XII. kerületben már a 2-2,5 milliót is elérték a négyzetméterárak, a fővároson kívül egyelőre csak a balatoni agglomerációban jellemzőek az 1 millió feletti összegek.

Tavalyelőtthöz képest tavaly a használt lakások átlagos négyzetméterét 20,6 százalékkal kínálták drágábban, Budapesten a panelek 23, az egyéb társasháziak 18, míg a családi házak 13 százalékkal drágultak. 2021-hez képest.

A nagy vízválasztó

Tavaly az utolsó három hónapban a családi házak négyzetméterára jelentősen, 13 százaléknyit esett, míg a többlakásos házaknál a növekedés csak stagnálásba fordult.

Az éves forgalmat tekintve a főváros meg tudott őrizni némi, 4,3 százaléknyi bővülést is, addig a megyeszékhelyeken átlagosan 19, a városokban 17, a községekben 8 százalékos csökkenést regisztráltak. A visszaesés az év végéhez közeledve egyre nőtt: a IV. negyedévben a megyeszékhelyeken már 40, a városokban 28, a községekben pedig 14 százalékkal kevesebb lakást adtak el, mint egy évvel korábban.

A Magyar Nemzeti Bank szerint 2022 október-decemberében a nominális árváltozás az az megelőző negyedévhez képest Budapesten -1,1 százalék, a vidéki városokban -2,9 százalék, míg a községekben -6,6 százalék. A községi ingatlanoknál összességében alig látható, 0,3 százalékos drágulás volt tavaly. Ezzel szemben a vidéki városoknál az éves átlagos nominális felértékelődés 14,4 százalékra, a fővárosnál pedig 16,1 százalékra jött ki.

Ám ezek az értékek sem voltak képesek ellensúlyozni az inflációt. Az MNB kalkulációja szerint az éves reálértékváltozás a községi lakásoknál -18,3 százalék, a fővárosiaknál -5,4, míg a vidéki városiaknál -6,8 százalék.

A városok eredményeit régiókra bontva is közli az MNB jelentése. Abból kitűnik:

• Az éves drágulás egyedül Budapest környékén haladta meg az inflációt

• A közép-magyarországi régióban 4 százalékos reálértéknövekedést mértek

• A következő legjobban dráguló régió, Nyugat-Dunántúl, ahol már a városokban is reálárcsökkenést (-3,1 százalék) regisztráltak.

• Legkevésbé az ország észak-keleti részén bírták a versenyt az inflációval, így a lakóingatlanok leértékelődése az Észak-Alföldön (-10,3 százalék) és

• Észak-Magyarországon (-11,5 százalék) lett a legnagyobb.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a jelenlegi fordulat mögött nincs egy olyan generális, a piac minden szegmensét egyöntetűen megrendítő ok, mint volt korábban például a tőzsdeválság vagy a devizahitel-krízis. A mostani, magukban is összetett negatív hatások inkább széthúzzák a piacot: az eleve jobban pörgő területek – optimista forgatókönyv szerint – jobbára csak döccennek, míg ahol amúgy is gyengébb a kereslet, ott jobban szenvednek.

Ezt színezi a rezsiaggodalom, ami miatt azokon a településeken, ahol nagyobb arányban forognak családi házak, összességében jobban is estek az árak. Nagyobb visszaesési kockázatot jelenthetett a romló hangulatban még az is, ha egy területen, akár egy célzott támogatás, például a CSOK révén időlegesen túlárazottá váltak a lakóingatlanok.

Az év végén szembeötlő volt a forgalom- és az árcsökkenés ütemének szétválása is a vidéki városoknál. Ennek hátterében pedig az állhat az OTP Ingatlanpont tanácsadóinak tapasztalta szerint, hogy az eladók csak igen lassan igazítják az áraikat a kereslet realitásához. Erről is majd csak az első 2023-as adatok mutathatják meg, hogy mennyire volt ideiglenes jelenség.