2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 169 164 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

Újépítésű lakás 13 millióért Pest vármegyében? Itt találhatsz 390 ezer forintos telket is
2025.07.02. #ingatlaneladás #eladóház
Újépítésű lakás 13 millióért Pest vármegyében? Itt találhatsz 390 ezer forintos telket is
Ebben az összeállításban minden hónapban a zenga.hu ingatlankeresőn portálon található, aktuálisan a legdrágább és a legolcsóbb ingatlanokat mutatjuk be Rudabányától Ceglédig.
Csodálatosan felújított kastélyok kerültek eladósorba - birtokok a Rózsadombtól a Dunáig
2025.07.02. #ingatlantörténelem #eladóház #luxusingatlan
Csodálatosan felújított kastélyok kerültek eladósorba - birtokok a Rózsadombtól a Dunáig
A százéves tölgyek lombjai közt átszűrődő fény aranyba festi a parkot. A kőlépcsők alatt egy boltíves pince rejt titkokat, a háttérből víz csobogása hallatszik, miközben a falakon futó borostyán indáit követi a tekinteted. Akárcsak egy romantikus lányregény sorai. Pedig ezek a kastélyok valóságosak, itt vannak Magyarországon. Egyesek jobb állapotban, mások kevésbé: az közös bennük, hogy káprázatosak. Mutatjuk.
Ezeket az olcsóbb hétvégi házakat kínálja Somogy, a Balatontól kicsit távolabb
2025.07.02. #családiház #eladóház
Ezeket az olcsóbb hétvégi házakat kínálja Somogy, a Balatontól kicsit távolabb
A Balatontól délre elterülő vármegye, a tavon kívül, a belső és déli területein is számos vonzó pihenési lehetőséget kínál. A Zselic vagy a Dráva mente csodálatos zöld, buja tájai, ideális környezetet biztosítanak a borászat megszállottjainak, a nyugalomra és kikapcsolódásra vágyóknak, és mindezt a pár tízmilliós árkategóriában. Mutatjuk.
Ritka lehetőség a belvárosban terasszal és kétszintes kialakítással
2025.07.02. #eladólakás #budapest
Ritka lehetőség a belvárosban terasszal és kétszintes kialakítással
Ha egy átlagos belvárosi lakásra gondolsz, feltehetően szűk terek, sötét szobák és belső udvarra néző ablakok jelennek meg a lelki szemeid előtt. De most mutatunk egy olyan lakást, ami rácáfol ezekre a sztereotípiákra. Ez a VI. kerületi otthon teljesen új nézőpontot mutat arról, hogy milyen is lehet a belvárosban lakni.
Már az alku előtt is hajlandók engedni a hirdetési árból az eladók
2025.07.01. #ingatlanárak #ingatlanpiac
Már az alku előtt is hajlandók engedni a hirdetési árból az eladók
Harmadával drágább ma egy budapesti panellakás, mint 2024-ben ugyanekkor - derül ki a zenga.hu hirdetési portál adataiból. A magas ingatlanárak és a lassuló kereslet miatt nagyobb mértékben csökkentettek azok az eladók, akik változtattak a hirdetési áraikon.
3 nyugodt otthon a Bakonyban, a vad természet határán
2025.07.01. #családiház #eladóház
3 nyugodt otthon a Bakonyban, a vad természet határán
A Bakony szerpentinjei csodálatosak, és maga a Bakony is csodálatos. Nem véletlenül kaptatnak fel a kirándulók a hegy tetejére, ahonnan elképesztő a Balaton és környékének látványa. Ha nem csak napokra szeretnéd élvezni ennek a különleges tájnak a hangulatát, akkor most mutatunk 3 olyan bakonyi ingatlant, ami azonnal a tiéd lehet.
Titkos telkek, nagy tervek – építkezési és üdülési lehetőségek, amikről kevesen tudnak
2025.07.01. #ingatlaneladás #ingatlanbefektetés
Titkos telkek, nagy tervek – építkezési és üdülési lehetőségek, amikről kevesen tudnak
Most még csak egy darabka föld, de hamarosan az álmaidat is valóra válthatja egy telek. Te esetleg olyan területet keresel, ahova felépítheted azt a házat, ahol kényelmesen elfér a család és még kerti partikat is tarthatsz? Vagy inkább egy hétvégi telekre vágysz, ahol kedvedre kertészkedhetsz, horgászhatsz, semmittehetsz? Mindkettőre mutatunk lehetséges helyszíneket.
Ezeknek a kerti dolgoknak árnyékot kell biztosítanod a nagy hőségben
2025.07.01. #kertészet #dekor
Ezeknek a kerti dolgoknak árnyékot kell biztosítanod a nagy hőségben
Akármennyire is vártad a nyarat, a legnagyobb hőség nem igazán esik jól, és ezzel a kertben tárolt dolgaid is így vannak. Nem árt tisztában lenni azzal, hogy mi bírja a forró napfürdőt, és mi az, ami árnyékot kíván. Érdemes egyébként pergolát, napernyőket elhelyezni a kertben és minél több természetes lombkoronát adó növényt ültetni. Egy biztos: ideje átgondolnod a napvédelemmel kapcsolatos stratégiádat a következő tanácsok mentén.
Háttal a zsivajnak - a Pilis legelragadóbb erdei panorámája a fővárostól egy karnyújtásra
2025.06.30. #családiház #eladóház
Háttal a zsivajnak - a Pilis legelragadóbb erdei panorámája a fővárostól egy karnyújtásra
A hegy tetején, az erdő szélén, idilli környezetben várja új gazdáját ez az igazi különlegesség. Ebben a családi házban újra előtörhet a gyermeki éned, amikor csendben figyelted a kertbe betévedt őzeket vagy csukott szemmel próbáltad kitalálni, hogy miről beszélgethetnek a madarak. Ha pedig van gyermeked, akkor olyan gyermekkora lehet, ami manapság már ritkaság: aktív, igazi felfedező-kísérletező kalandokban lehet része. Kíváncsi vagy hol van és pontosan milyen ez a tündérmesébe illő házikó? Mutatjuk.