2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 163 012 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

A további drágulástól való félelem miatt már a túlárazott ingatlanokat is el lehet adni
2025.09.18. #3szazalek #otthonstart
A további drágulástól való félelem miatt már a túlárazott ingatlanokat is el lehet adni
Pánikszerűen vásárolnak most a fiatalok az ingatlanpiacon: az Otthon Start miatti további áremelkedéstől tartva még egy-egy túlárazott ingatlan megvételébe is belevágnak. Ha pedig nem elég a vételárra a kamattámogatott hitel, akkor piaci hitellel fedezik a hiányzó összeget. A felhasznált önerő ugyanis minimális.
Mitől lesz vonzó egy balatoni apartman télen? – A 7 legkeresettebb kritérium
2025.09.18. #premier #eladóház
Mitől lesz vonzó egy balatoni apartman télen? – A 7 legkeresettebb kritérium
Ki ne lenne tisztában azzal a ténnyel, hogy a Balaton télen egészen más arcát mutatja, mint nyáron. Ilyenkor csendesebb, nyugodtabb, sokaknak mégis ekkor a legvonzóbb, ezért egyre gyarapodó piaca van a tóparti nyaralás mellett a téli pihenésnek, és az apartmanok és nyaralók iránti kereslet folyamatos. Ebben a cikkben azt mutatjuk, hogy a leggyakrabban milyen szempontok alapján választanak a telelni vágyók szállást a Balatonnál, és hogy mely ingatlanok felelnek meg ezeknek az igényeknek.
Home office-tól a game night-ig: tippek a tökéletes sarokhoz
2025.09.18. #eladólakás #fizz
Home office-tól a game night-ig: tippek a tökéletes sarokhoz
A home office és az online tanulás kora új kihívások elé állít mindannyiunkat: hogyan alakítsunk ki egy olyan teret otthon, ahol hatékonyan lehet dolgozni, tanulni, és persze a szabadidőben játszani is? Megnéztük, milyen lakások ideálisak egy ilyen multifunkcionális sarok kialakítására, és összegyűjtöttük a legjobb tech megoldásokat is, amiket a fizz.hu-n pofonegyszerűen be is szerezhetsz.
Mesterszakács-konyha, romantikus toronyszoba, saját üzlethelyiség – egyetlen házban Budakalászon
2025.09.18. #eladóház #családiház
Mesterszakács-konyha, romantikus toronyszoba, saját üzlethelyiség – egyetlen házban Budakalászon
Van ötleted, hogy vajon hány funkciót lehet belesűríteni egyetlen ingatlanba? A pihenés, feltöltődés, a családi élet mellett lehet akár még iroda, üzlet, megtérülő befektetés, vagy éppen mediterrán menedék, és hol van még a felsorolás vége! Mindez onnan jutott az eszünkbe, hogy Budakalász központjában most egy olyan ingatlant hirdettek meg, amelynek minden négyzetmétere aranyat ér, miközben verhetetlen négyzetméteráron kínálják. Megmutatjuk ebben a cikkben, hogy ezen a hatalmas telken és a méretes házban milyen lehetőségek rejlenek.
Csepelen élnél? Bennfentesek árulják el, mely utcák érnek aranyat
2025.09.17. #eladólakás #budapest
Csepelen élnél? Bennfentesek árulják el, mely utcák érnek aranyat
Vásárlás előtt nem véletlenül tanácsolják az ingatlanosok is, hogy többször menj el és lehetőleg különböző napszakokban is nézd meg a kiszemelt otthont. Ha egy teljesen ismeretlen területre vagy településre költöznél, akkor a legnehezebb a környékről valós képet kapni, ami vagy illeszkedik az elképzeléseidbe vagy nem. Elutazni akár többször is azonban nem mindig egyszerű, ezért érdemes az interneten is tájékozódni. Ebben a cikkben Csepelről gyűjtöttük össze helyiek beszámolóit.
Körpanorámás ritkaság és nagypolgári társasház is eladósorba került Pest zöld villanegyedében
2025.09.17. #budapest #eladólakás
Körpanorámás ritkaság és nagypolgári társasház is eladósorba került Pest zöld villanegyedében
Puskás Ferenc stadion és a Városliget közötti villanegyed, azaz az Istvánmező elsősorban sportkomplexumairól és a nagypolgári villáiról híres, ami szépen öregedve tart Budapesttel. Ebben a cikkben a XIV. kerület belvároshoz legközelebbi lakónegyedéből válogattunk eladó lakásokat.
Ha a szomszédod sertéstartásba kezd, és már ablakot se tudod kinyitni
2025.09.17. #3szazalek #gazdaság
Ha a szomszédod sertéstartásba kezd, és már ablakot se tudod kinyitni
Mit csinálj, ha a szomszédod kitalálja, hogy sertéstenyésztésre adja a fejét? Szerencsés esetben egy év után feladja, és minden visszatér a normális kerékvágásba, de az is elképzelhető, hogy egy sertéstelepet nyit pár méterre a kerítésedtől, ami miatt az ablakot sem fogod tudni kinyitni a jövőben. Ebben a cikkben olyan ingatlanokat válogattunk össze, amelyek a másik oldalnak segítenek, azaz olyan házakról van szó, amelyekben már neveltek vagy lehetőség van a sertéstartásra.
Három város, három álomotthon a nyugati határszélen: a szecessziótól az arborétumig
2025.09.17. #ingatlanbefektetés #luxusingatlan
Három város, három álomotthon a nyugati határszélen: a szecessziótól az arborétumig
Három, kivételes lokációban igazi prémium ingatlanokra bukkantunk: Sopronban egy századfordulós szecessziós villa, Mosonmagyaróváron egy modern luxuskivitelű családi ház, míg Szombathelyen egy arborétum melletti exkluzív rezidencia került piacra. Mindhárom otthon egyszerre kínál egyedi természeti és városi környezetet, valamint a legmagasabb szintű kényelmet. Megmutatjuk.
Mediterrán életérzés és értékálló ingatlanok a Mecsek lábánál
2025.09.16. #premier #családiház
Mediterrán életérzés és értékálló ingatlanok a Mecsek lábánál
A magyar mediterránium, Pécs az egyik legélhetőbb magyar város, amit a történelmi belváros és a Mecsek közelsége együtt tesz vonzóvá. Ebben a cikkben olyan családi házakat válogattunk össze, amelyek alkalmasak fix, 3 százalékos kedvezményes hitelre is.