2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 154 664 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

Bájos csatorna teszi derűssé Békéscsabán olcsó és jó állapotú lakásait
2025.05.04. #ingatlanhirdetés #eladólakás
Bájos csatorna teszi derűssé Békéscsabán olcsó és jó állapotú lakásait
Hogyan lett Békéscsaba egyik legrégebbi és legjellegzetesebb lakótelepe a város egyik legnépszerűbb lakóövezete? Az Élővíz-csatorna mentén, a Bánszki és a Wilim utca között található területről választottunk ki két olcsó, de szemrevaló lakást.
Így kerülheted el, hogy visszahívjanak az irodába home officeból
2025.05.04. #eladóház #eladólakás
Így kerülheted el, hogy visszahívjanak az irodába home officeból
Átmenetinek gondoltuk, aztán megszerettük. Ha te is szereted a home office-t akkor elég a teljesítményedet a megszokott szinten tartanod. Viszont valljuk be: nem könnyű úgy dolgozni, ha a dolgozósarok a konyhaasztal sarka, a forgószék a hokedli és minden fontos zoom-hívás alatt a gyerek épp a LEGO-t borítja szét a háttérben. Szerencsére tudunk néhány okos megoldást, amivel szinten tarthatod a produktivitásod még egy kislakásban is.
Így változik kültéri nappalivá az idén a kert
2025.05.04. #eladóház #családiház
Így változik kültéri nappalivá az idén a kert
A tavasz nemcsak új ruhatárat, hanem friss terasz inspirációkat is magával hozhat, az idén például a kültéri terek világa halad izgalmas irányba. Csupa természet, kényelem és okos megoldások várnak mindenkire. Lássuk, hogyan alakíthatod át az erkélyed vagy a teraszod igazi második nappali szobává!
Ide költöznek, akik nem akarnak választani nyugalom és lehetőségek között
2025.05.03. #eladóház #ingatlaneladás
Ide költöznek, akik nem akarnak választani nyugalom és lehetőségek között
Kisbér híres lótenyésztési múltjáról, de a Sokorói-dombság és a Mini-Magyarország Makettpark is kiváló lehetőséget kínálnak a kikapcsolódásra és a természet közelségének élvezetére. A környékről válogattunk ingatlanokat.
Elárulták a hazatelepülők, melyik az ország 5 legértékesebb területe
2025.05.03. #eladólakás #eladóház
Elárulták a hazatelepülők, melyik az ország 5 legértékesebb területe
Azokat, akik huzamosabb külföldi tartózkodás után hazaköltöznek, nemcsak a nosztalgia vagy a családi kötelék motiválja, hanem olykor a komoly a jobb életminőség, aminek a kinti bérek alapoztak meg. Hogy az ország melyik részét választják meg az új otthonukat, arra válaszolnak is: 2025-ben ezek a régiók különösen vonzóvá váltak.
Így kerültek a lista tetejére megfizethetőség miatt ezek a lakások
2025.05.03. #eladólakás #budapest
Így kerültek a lista tetejére megfizethetőség miatt ezek a lakások
Hol érdemes a fővárosban panellakást keresni 2025-ben? Míg a belvárosban és Buda egyes részein a négyzetméterárak szédítőek, addig a XXI. kerületben még akadnak elérhető áron is lakások. A budapesti panel-toplista legvégén Csepel található, innen válogattunk néhány szemrevaló hirdetést.
Álomotthonok a székesfehérvári Öreghegy panorámájával
2025.05.02. #családiház #ingatlanhirdetés
Álomotthonok a székesfehérvári Öreghegy panorámájával
Az ország hagyományosan az egyik legfontosabb kulturális és gazdasági központját, Székesfehérvárt a fejlett infrastruktúrája, valamint ideális fekvése a Balatonhoz és a fővároshoz képest, vonzó célponttá teszi az ingatlanvásárlók körében. A település egyik legjobb környékéről, az Öreghegyről válogattunk olyan ingatlanokat, amik elsőlakó érzést kínálnak.
Így találhatsz otthont és nyugalmat a terézvárosi Párizsban
2025.05.02. #budapest #ingatlanbefektetés
Így találhatsz otthont és nyugalmat a terézvárosi Párizsban
Pest belvárosában könnyen kerítheti az embert magába a nagyvárosi civilizáció elidegenítő létformája. Ezért szinte életbevágó, hogy találj olyan kis nyugi-szigeteket, ahol kiléphetsz a nyomás alól, ahol találkozhattok egymással. A cikk otthonkeresést és személyes idegenvezetést kínál a VI. kerületben.
Termálfürdők és pusztai romantika teszi vonzóvá Bács-Kiskun hétvégi házait
2025.05.02. #vízpart #családiház
Termálfürdők és pusztai romantika teszi vonzóvá Bács-Kiskun hétvégi házait
Bács-Kiskun vármegye gazdag természeti és kulturális kincsei, valamint megfizethető ingatlanpiaca izgalmas célponttá teszik mind a rövid távban, mind a hosszú távban gondolkodóknak, akiket az Alföld szívének szépségei vonzanak. Hogy ne vakon keresgéljenek, ebben a cikkben kiválasztottunk néhány figyelemre érdemes ingatlant.