2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 171 774 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

Ez a Duna-parti régió lehet a következő nagy dobás - Te ismered ezt a vidéket?
2025.07.18. #eladóház #családiház
Ez a Duna-parti régió lehet a következő nagy dobás - Te ismered ezt a vidéket?
A Mohácsi járás Baranya déli kapujaként a Duna partján fekszik. A térség igazi kulturális központ, amit nemcsak a soknemzetiségű lakosság hagyományai, hanem az UNESCO által is elismert busójárás tesz különlegessé. Ez a farsangi ünnep minden évben több ezer turistát vonz, erősítve a helyi közösség identitását és gazdaságát. A mediterrán klíma kedvez a mezőgazdaságnak, különösen a szőlőtermesztésnek, így a járás testes fehérborairól is egyre ismertebb.
Mediterrán életérzés a Balaton déli partján – Szőlődombok, elegancia és üzleti lehetőség
2025.07.18. #családiház #vízpart #eladóház #luxusingatlan
Mediterrán életérzés a Balaton déli partján – Szőlődombok, elegancia és üzleti lehetőség
Keresve sem találhatsz az országban ideálisabb helyszínt egy igazi mediterrán stílusú otthonnak, mint a szőlődombokkal övezett Balaton. Az itt található ingatlan mindent megtestesít: a déli parton áll, elképesztően elegáns, miközben egyszerűen természetes és még üzleti potenciál is van benne.
A lakótelep, ahol összetartó közösség, zsákutcás házak és természet vár
2025.07.18. #eladólakás #ingatlanvásárlás
A lakótelep, ahol összetartó közösség, zsákutcás házak és természet vár
Jászberény délnyugati részén, a város ipari múltját idézve húzódik a Hűtőgépgyári lakótelep – a legnagyobb paneles városrész, amely a Lehel Hűtőgépgyár virágzó időszakában épült, válaszul a megnövekedett munkáslétszámra. Az 1960-as és 1970-es évek házgyári technológiával készült épületei ma is meghatározzák a városkép ezen szegletét, ahol jellemzően 1-2 szobás lakások találhatók. Bár klasszikus panelövezetnek tűnhet, a lakótelep mégsem szürke vagy lehangoló – épp ellenkezőleg, jól szervezett, zöldterületekkel tarkított, stabil közösségi élet jellemzi.
A budaiak titkos kertvárosa, ahol a természet és a pezsgés találkozik
2025.07.18. #eladólakás #luxusingatlan
A budaiak titkos kertvárosa, ahol a természet és a pezsgés találkozik
Panelek, lakóparkok, kertvárosok, belváros, új építésű lakótelepek, lakóparkok. Budapest ingatlanpiacának ezer arca van, de 203 egészen biztos. Ennyi városrésze van Magyarország fővárosának. Nézzük, mi jellemzi ezek közül a XI. kerület csendes, zöldövezeti városrészét, Hosszúrétet.
Ezt a hibát követi el a legtöbb erkélytulajdonos a nyáron - Mutatjuk, mire figyelj oda
2025.07.18. #vip #eladólakás #eladóház
Ezt a hibát követi el a legtöbb erkélytulajdonos a nyáron - Mutatjuk, mire figyelj oda
A nyári forróság nem jelenti azt, hogy le kell mondanunk a szabadban töltött pillanatokról. A megfelelően kialakított külső terek igazi menedékként szolgálhatnak a perzselő nap ellen. De hogyan varázsolhatunk hűvös oázist egy erkélyből, loggiából vagy teraszból? Mitől lesz egy külső tér nemcsak túlélhető, hanem igazán vonzó a kánikulában is? Mutatjuk a titkokat!
Így lehet klíma nélkül is hűvös az otthonod
2025.07.18. #vip #eladóház #eladólakás
Így lehet klíma nélkül is hűvös az otthonod
Ha más nem is érdekel a klímaváltozással kapcsolatban, egy dolog biztosan: hogyan tudod az otthonodban fenntartani a kellemes hőmérsékletet úgy, hogy közben az energiaszámla sem lő ki az egekig. Szerencsére a magyar városokban számtalan olyan ingatlan található, amely természetes módon nyújt védelmet a nyári hőség ellen. De mi tesz egy lakást vagy házat természetesen hűvössé? Nézzük meg, milyen tulajdonságokra érdemes figyelni!
Megugrottak az érdeklődések a támogatott lakásvásárlási program hírére
2025.07.18.
Megugrottak az érdeklődések a támogatott lakásvásárlási program hírére
Újabb keresleti hullámot indított az Otthon Start program a lakáspiacon. A zenga.hu hirdetési portál adatai szerint a bejelentés utáni hetekben 10-15 százalékkal emelkedett meg a komoly érdeklődések száma. Budapest és három vármegye kivételével a többi helyen a lakóingatlan-kínálat legalább 80 százaléka megfelel a program feltételeinek.
Túl szép, hogy igaz legyen? Ez a magazinba illő otthon a főváros közelében található
2025.07.18. #vip #eladóház #családiház #fenntarthatóság #luxusingatlan
Túl szép, hogy igaz legyen? Ez a magazinba illő otthon a főváros közelében található
A zen nyugalmat és tökéletességet testesíti meg a cikkben bemutatott etyeki otthon. A Pest vármegyei ingatlan jóval túlmutat azon, hogy valaki a városon túl szeretett volna egy békés családi házat felépíteni. A tervrajztól a megvalósításig nyomon követhető a precizitás, a természet tisztelete, ami meghozza az ide hazatérő elméjének a lecsendesedést. És ez most a tiéd lehet.
Nyaralás másképp: itt úgy élhetsz, mintha egész évben vakáción lennél
2025.07.18. #vip #eladóház
Nyaralás másképp: itt úgy élhetsz, mintha egész évben vakáción lennél
Néha horrorisztikus sztorikat lehet hallani a legismertebb szállásfoglaló portálokon keresztül foglalt szálláshelyekről, melyek elolvasása után egyáltalán nem csoda, ha alternatív megoldást keresel a szállásfoglalásra. A klasszikus szállodai opciónál léteznek olcsóbb és kalandosabb megoldások, illetve eleve költözhetsz olyan helyre, ahol egész évben olyan, mintha nyaralnál.