2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 160 984 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

Az Otthon Start miatt visszaszorulnak a készpénzes vevők a XIII. kerület ingatlanpiacán
2025.09.09. #3szazalek #budapest
Az Otthon Start miatt visszaszorulnak a készpénzes vevők a XIII. kerület ingatlanpiacán
Az Otthon Start hitel új lendületet adott az V. és XIII. kerület ingatlanpiacának az elmúlt hetekben. Habár a lakások többsége még mindig túlárazott, a különbség a hirdetési és az eladási árak között mérséklődik, a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok a legkeresettebbek, ezeknél várható leginkább áremelkedés. Közben a készpénzes vevők háttérbe szorulnak.
Budán négyszeresére nőtt a 70 millió forint feletti lakások aránya
2025.09.09. #3szazalek #eladóház
Budán négyszeresére nőtt a 70 millió forint feletti lakások aránya
A Duna House legfrissebb adatai szerint 1 év alatt látványosan eltolódott a fővárosi lakáspiac a magasabb ársávok felé. A tranzakciók árkategóriák szerinti eloszlása alapján Budán és Pesten egyaránt a magasabb árú ingatlanok kerültek túlsúlyba, miközben a középkategóriás lakások részaránya jelentősen visszaesett, az alsóbb kategória pedig eltűnt.
Hogyan nézzen ki úgy az otthoni konyhád, mint egy profi séfé?
2025.09.09. #konyha #tippektrükkök
Hogyan nézzen ki úgy az otthoni konyhád, mint egy profi séfé?
Ha te is rengeteg időt töltesz a konyhádban, akkor valószínűleg egyetérthetünk abban, hogy ez a tér az otthonod szíve. Pláne, ha nagy a család, és te is tipikusan inkább otthon főzöl. Persze így sem fogsz annyit ott tartózkodni, mint egy profi szakács, ezért, ha van valaki tudja, hogyan érdemes ezt a teret berendezni úgy, hogy minden folyamat optimálisan működjön, akkor ők biztosan. Ráadásul nem csak a tér elrendezése fontos, hanem megfelelő készülékek és tárolók is szükségeltetnek, valamint robosztus és könnyen tisztítható konyhapult, ha hosszútávra tervezel. Szakemberek mondják el mire kell ügyelned, ha professzionális konyhát szeretnél.
Egy óbudai lakás, ami tényleg mosolyt csal az arcodra
2025.09.09. #premier #eladólakás #budapest
Egy óbudai lakás, ami tényleg mosolyt csal az arcodra
Nem minden társasházi lakás egyforma. Ez a 80 négyzetméteres otthon egyszerre színes, játékos és barátságos, ahol minden részlet arról árulkodik, hogy az ember otthona egyszerre lehet praktikus és trendi, továbbá inspiráló és életvidám is. Nézd meg velünk közelebbről, mert ebből a lakásból te is ötleteket meríthetsz arra, hogyan alakíthatsz ki vidám és barátságos otthont magadnak!
Otthon Zugló zöld szívében – prémium lakások a Bosnyák tér szomszédságában
2025.09.09. #eladólakás #újépítésű
Otthon Zugló zöld szívében – prémium lakások a Bosnyák tér szomszédságában
Budapest egyik legkeresettebb, mégis élhető városrésze Zugló, amely a fővárosi életstílus és a kertvárosi nyugalom tökéletes egyensúlyát kínálja. Zugló szívében, a Bosnyák tér szomszédságában, a Telepes utca 24. szám alatt valósul meg egy különleges, 6 és 9 lakásos ingatlan-fejlesztés, amely a modern életvitel igényeire szabott, mégis időtálló értéket képvisel.
Elárverezik a Belügyminisztérium épületét Budapest legdrágább lokációjában
2025.09.08. #ingatlanpiac #ingatlanbefektetés
Elárverezik a Belügyminisztérium épületét Budapest legdrágább lokációjában
50,8 milliárd forintos kikiáltási áron értékesítenék a Széchenyi téren álló Belügyminisztérium épületét az állam. A József Attila utca 6 és Nádor utca 2 szám alatt található, közvetlenül a Four Seasons szálloda mellett, és a Lánchíddal szemben lévő ingatlanból így akár egy újabb szálloda is lehet.
Ezeket a modern pest vármegyei családi házakat azonnal megveheted 3%-os hitellel
2025.09.08. #3szazalek #eladóház
Ezeket a modern pest vármegyei családi házakat azonnal megveheted 3%-os hitellel
Hiába óriási a lakáskínálat, egyre nehezebb lett megtalálni azt az otthont, ahol egyensúlyban van a modern életvitel a valódi otthon melegségével. Az embernek alapvető szükséglete a harmónia megtalálása az otthon falai között, ahol minden családtag megtalálhatja a számára nyugalmat biztosító teret. A modern életmód és a családi melegség összhangja az igazi otthon alapja, és ebben a cikkben olyan ingatlanokat mutatunk, ahol ezek megvalósulnak.
Négy álombirtok, ahol a vendéglátás és az otthon találkozik
2025.09.08. #eladólakás #családiház
Négy álombirtok, ahol a vendéglátás és az otthon találkozik
Heves vármegye Észak-Magyarország egyik legszebb régiója, nem csupán a természeti kincseiről – mint a Mátra és a Bükk hegyei – híres. Eger belvárosa, a Mátra lábánál fekvő kúriák, kastélyok vagy éppen a Bükk-környéki exkluzív birtokok vonzóvá teszik a lakhatást is, és befektetési lehetőségként is szolgálnak. Prémium minőségű ingatlanokból válogattunk a környékről.
Nagy változás előtt Esztergom egyik legjobb értékelésű panziója, a Szent Tamás-hegy lábánál
2025.09.08. #ingatlanbefektetés #ingatlantörténelem
Nagy változás előtt Esztergom egyik legjobb értékelésű panziója, a Szent Tamás-hegy lábánál
Esztergom egyik legbájosabb ingatlana, a Szent Tamás-hegy árnyékában található, három csillaggal büszkélkedő Átrium panzió új tulajdonosra vár. A kívülről visszafogott, műemlék védettség alatt álló épület belül modern és barátságos világot rejt, ahol minden részlet a vendégek kényelmét szolgálja. Ez a családias szálláshely készen áll arra, hogy már a következő tulajdonos keze alatt tovább növekedjen.