2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 171 231 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

A 3 leggyakoribb lakáskeresős tévhit és a valóság
2025.07.11. #családiház #eladólakás
A 3 leggyakoribb lakáskeresős tévhit és a valóság
Milliókat veszíthetsz vagy álmaid otthonát azzal, ha olyan régi sztereotípák és elképzelések mentén fogsz neki a lakáskeresésnek, mint amiket ebben a cikkben összegyűjtöttünk. Pedig ezek közül jó néhány már egyáltalán nem állja meg a helyét. Most remélhetőleg lerombolunk három olyan mítoszt, amit jobb elfelejteni.
Házak, hajók és zöld oázisok: egyedi nyaralás Budapesten
2025.07.11. #családiház #eladóház
Házak, hajók és zöld oázisok: egyedi nyaralás Budapesten
Nem kell több száz kilométert utaznod a nyugalomért – Budapest környéke valóságos oázist rejt a természet és a kikapcsolódás szerelmeseinek. Legyen szó egy spontán hétvégi kiruccanásról, családi pihenésről vagy akár saját kiskerted megteremtéséről, a főváros vonzáskörzetében található üdülő- és hétvégi házak új szintre emelik a szabadságélményt.
Ez a budapesti kertváros most robbanhat be az ingatlanpiacon
2025.07.11. #eladóház #eladólakás
Ez a budapesti kertváros most robbanhat be az ingatlanpiacon
Ha Budapest belvárosához közel keresel nyugodt, zöldövezeti otthont, miközben nem mondanál le a városi kényelemről sem, akkor van egy jó hírünk: Herminamező lehet a te rejtett kertvárosi menedéked. Ez a XIV. kerületi városrész ugyanis egyszerre kínál családbarát nyugalmat, kulturális pezsgést és meglepően jó ingatlanárakat – legalábbis még most.
Falusi idill, osztrák fizetés? - Megfizethető ingatlanokkal vár a Rábaköz csendes gyöngyszeme
2025.07.11. #családiház #eladóház
Falusi idill, osztrák fizetés? - Megfizethető ingatlanokkal vár a Rábaköz csendes gyöngyszeme
A Nyugat-Dunántúl kevésbé ismert térsége a Kapuvári járás, amely egyre több városból kiszabadulni vágyó családot és ingázó munkavállalót vonz. A Rábaköz lankái között megbúvó településeken még él a falusi nyugalom, erősek a közösségek, és elérhető áron lehet családi házat venni – akár 20–30 millió forintért. A 19 települést magában foglaló járás központja Kapuvár, ahol minden alapvető szolgáltatás adott: boltok, orvosi rendelők, iskolák, sőt, a híres kapuvári karnevál is minden évben megtölti a kisváros utcáit.
Igen, jól olvastad: itt még 20 ezer forint alatt is vehetsz ingatlant négyzetméterenként
2025.07.11. #családiház #eladóház
Igen, jól olvastad: itt még 20 ezer forint alatt is vehetsz ingatlant négyzetméterenként
Békés vármegyében mintha megállt volna az idő – legalábbis, ha az ingatlanárakat nézzük. Míg az ország számos pontján már az egymillió forintos négyzetméterár sem ritka, addig itt akadnak települések, ahol akár 16 ezer forintos négyzetméteráron juthatsz hozzá egy otthonhoz. Ez gyakorlatilag kevesebb, mint egy bútordarab ára négyzetméterenként.
Mitől lesz igazán élhető egy lakótelep? Eger mutatja a jó példát
2025.07.11. #eladólakás #ingatlanpiac
Mitől lesz igazán élhető egy lakótelep? Eger mutatja a jó példát
Aki azt hiszi, hogy a panelkorszak lejárt lemez, az még nem járt Eger Felsővárosi lakótelepén. Ez nemcsak a város legnagyobb lakótelepe, de az egyik legélhetőbb környék is: jó közlekedés, bőséges zöldterületek, iskolák, óvodák, boltok minden sarkon – és mindehhez barátságos árak társulnak.
Olyan kevés lakás épül, hogy 300 év alatt sem újulna meg a magyar lakásállomány
2025.07.11. #ingatlanpiac #építkezés
Olyan kevés lakás épül, hogy 300 év alatt sem újulna meg a magyar lakásállomány
Ha a jövőben is annyi új építésű lakóingatlant adnának át, mint tavaly, akkor Magyarországon 347 év alatt tudna lecserélődni a teljes lakóingatlan-állomány – derül ki a zenga.hu elemzéséből. Bár a nemrég bejelentett Otthon Start program a lakáspiac keresleti oldalát támogatja, a lakásépítések számán keresztül érdemes a kínálati oldalt is megvizsgálni, így a mostani elemzés annak járt utána, hogy az egyes vármegyékben hány év alatt újulhatna meg a lakásállomány a jelenlegi építkezési volumen mellett.
Elöregedés, elvándorlás és túlélés – Ilyen ma az élet egy dél-dunántúli panelrengetegben
2025.07.11. #eladólakás #ingatlanpiac
Elöregedés, elvándorlás és túlélés – Ilyen ma az élet egy dél-dunántúli panelrengetegben
Komlóra sokan ma is egykori bányászvárosként tekintenek, melynek panellakótelepei még mindig több ezer ember számára jelentik az otthont. Ezek a városrészek azonban sokkal többet rejtenek, mint elsőre gondolnánk. Az 1960–70-es években felhúzott házak mára Komló szívét jelentik, olyan lakónegyedekkel, mint a városközpontban található Kossuth Lajos utcai rész, a családbarát Kökönyös vagy a zöldebb, nyugalmasabb Berek és Bem József utcai lakótelepek. A panelprogramnak köszönhetően egyes házak már korszerűbbek, de sok helyen még érezni az idő vasfogát – ettől azonban a környékeknek megvan a maga nosztalgikus bája.
Elképesztő, milyen nyaralók vannak Budapest mellett - Mutatjuk a környék rejtett kincseit
2025.07.11. #családiház #vízpart
Elképesztő, milyen nyaralók vannak Budapest mellett - Mutatjuk a környék rejtett kincseit
Pest vármegye üdülői és hétvégi házai tökéletes választást nyújtanak azoknak, akik a főváros közelében keresnek pihenési lehetőséget. A Dunakanyar romantikus vendégházaitól a vízparti faházakig mindenki megtalálhatja az igényeinek megfelelő ingatlant.