2024.07.23.Szerző: Fancsali Judit

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Értékbecslési banánhéjak, tippek, hogy ne csússz el rajtuk!

Ebben a cikkben arról lesz szó, hogy egy ingatlan felértékelésénél mire figyel az értékbecslő a szemle során, és hogyan határozza meg az értéket. Ezek az információk nemcsak azoknak lehetnek hasznosak, akik hitel vesznek fel, mivel a bankok olyan dolgokat is figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Az OTP Smaragd partnereként Fancsali Judit független hitelközvetítő hét bank gyakorlatának közös metszetét foglalta össze ebben az írásban.


Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll az értékbecslés középpontjában, hogy az ingatlan lakófunkciójú-e. Vannak ugyanis bankok, amik nem támogatott ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. *De alapesetben építéshez, vásárláshoz, felújításhoz, bővítéshez, korszerűsítéshez a klasszikus, kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete a lakás, lakóház, tanya.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal. Például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton amely ügyfélkapu azonosítóval itt díjmentesen megtekinthető feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal. Értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben hitelnyújtás szempontjából korlátozó tényező jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen! Lakásoknál legyen ajtószám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében a jól definiált saját rész elvárt!
  4. Közútról meg lehessen közelíteni! Előfordul, hogy egy ingatlan csak magánútról közelíthető meg, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen! Ennek van néhány feltétele: legyen benne legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül lehet fűtetlen)*, legyen egy, legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Állami támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, aminek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, aminél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha nincs ivóvíz (CSOK-nál az utcában sem), akkor minősített kút is elfogadható, szennyvízelvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszerelt gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvízellátást vagy a fűtést. A mérőóráknak megközelíthetőknek és önállóan mérhetőnek kell lenniük.
  7. Megoldottnak kell lennie az esővízelvezetésnek, illetve az ingatlan legyen állékony. Repedt falazat esetében statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, amely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve, és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha a bank megállapít egy értéket, de egy „kicsi még hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez persze még nem garantálja a sikert is.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy e-mailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat, például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, fel nem tüntetett épületrész esetében a Földhivatalnál fel lehet vezettetni a valós állapotot a tulajdoni lapra, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba is beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Az értékelésre vonatkozó módszerek jogszabályi ajánlásokon és nemzetközi sztenderdekben alapulnak. Ebből kerül kiváltasztásra, hogy melyik a legprecízebben alkalmazható, figyelembe véve az ingatlan jellegét, adottságait, elérhető adatok körét, elhelyezkedést.

A legismertebb módszertanok a következők:

  • Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, amelyek négyzetméterárait korrigálják az ismert eltérésekkel, és így kialakul egy hirdetési érték.
  • Másrészt több bank becsül megvalósult, tényleges, a NAV által megadott tranzakciós adatok alapján egy tranzakciós értéket.
  • Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal.
  • Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, hiszen a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania a tulajdoni lappal, fotókkal, a térképmásolattal, az energetikai tanúsítvánnyal, az alaprajzzal, amit a bankok központja is átnéz. Egy dolgot tehetünk, a becslőnek korrekt módon bemutatjuk az ingatlant.

Hogy mi a teendő építési hitelek esetén, hogy hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, hogy mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól, azokról egy későbbi alkalommal beszélünk. Ahogy az is további kifejtésre érdemes, hogy például felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák, és hogy kérhető-e előzetesen értékbecslés. Hitelközvetítőként nap mint nap érkeznek ilyen kérdések az ügyfeleimtől.

Személyre szabottan, az igényeknek megfelelően a szolgáltatásom díjmentes, mivel a bank fizeti a szolgáltatást, bankonként azonos jutalékkal. Érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

Borítókép: Shutterstock

Fancsali Judit

Fancsali Judit

Hitelközvetítő

OTP Smaragd partner


A zenga.hu ingatlankereső portálról

A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.

ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
Vissza a Hello, Otthon! főoldalra

Találd meg új otthonod 159 315 ingatlanhirdetés között

Keresek
Eladok
Találd meg új otthonod

Legfrissebb cikkek

Ezek most Vas vármegye legdrágább ingatlanjai
2025.05.24. #luxusingatlan #eladóház
Ezek most Vas vármegye legdrágább ingatlanjai
Vas vármegye ingatlanpiacának egyik különlegessége, hogy az átlagos négyzetméterár jóval magasabb, mint az átlagos négyzetméterár. Az utóbbi ár természetesen a mediánra értendő, tehát, hogy mi a középérték, míg az előbbi átlag a megyében található, luxust és pompát ígérő kastélyainak, villáinak köszönhető, amelyek a milliárdos nagyságrendet is elérik. A következő cikkben a megye legdrágább ingatlanjaiból válogattunk.
A város, ami az alpesi üdülőhelyek érzetét kelti, vagy éppen a leggyönyörűbb belvárost ígéri
2025.05.24. #eladólakás #ingatlanpiac
A város, ami az alpesi üdülőhelyek érzetét kelti, vagy éppen a leggyönyörűbb belvárost ígéri
Te hová költöznél szívesen, ha most kéne új várost választanod? Egy barátságos, zöldövezetes kisvárosba, ahol mindenki köszön az utcán? Vagy inkább egy agglomerációs településre, ahonnan reggelente 15 perc alatt bent vagy a fővárosban? Körbenéztünk, hol mennyibe kerül most lakást venni, és milyen életminőség társul az árhoz – mert az, hogy mennyit ér egy otthon, nemcsak a négyzetméterárból derül ki.
Itt robbantak be igazán a lakásárak – Meddig tarthat a száguldás?
2025.05.24. #ingatlanpiac #ingatlanárak
Itt robbantak be igazán a lakásárak – Meddig tarthat a száguldás?
A 2015 óta eltelt tíz évben éves átlagban közel 15 százalékos lakásár-emelkedés volt mérhető Magyarországon. Az elmúlt fél évben viszont az erős kereslet hatására ennél is nagyobb emelkedést láthattunk a hirdetési árakban, ami mögött elsősorban a befektetési célú vásárlások erősödése állt. A zenga.hu kínálati adatai megerősítik, hogy a mostani fellendülés rendkívül hirtelen történt, bizonyos megyékben 6 hónap is elég volt a 15 százalékos drágulás eléréséhez. A befektetői kereslet mérséklődésével a fő kérdés, hogy meddig tart ki a lendület, és merre mehetnek tovább a lakásárak az előttünk álló évben.
10 millió forinttól kínálják a házakat a Mátra eldugott községei
2025.05.23. #eladóház #családiház
10 millió forinttól kínálják a házakat a Mátra eldugott községei
A Mátra, a Karancs, a Medves és a Cserhát találkozásánál, a Zagyva és Tarján-patak völgyében található a Bátonyterenyei járás, aminek falvacskáiban utat tör magának a turizmus. Az alábbi ingatlanválogatásban vendégháznak is alkalmas hirdetéseket gyűjtöttünk.
A legígéretesebb vidéki ingatlanprojekt, aminek saját strandja van a Balatonnnál
2025.05.23. #újépítésű #lakópark
A legígéretesebb vidéki ingatlanprojekt, aminek saját strandja van a Balatonnnál
Van élet a panel és a luxusvilla között is. Egyre több vidéki városban bukkannak fel olyan lakóparkok, ahol a tágas zöldfelület, a kényelmes lakások és a szolgáltatások közelsége egyensúlyba hozzák a nyugalmat és a praktikumot. Olyan helyeket mutatunk most, ahol akár saját stéged lehet vagy örökéletű fitneszterem hozzáférésed— és ahol a lakásodhoz saját erkély vagy zöldterület is jár, nem csak egy szűkös gang.
Egy város a városban: így formál közösséget a Furmint házak új üteme a Szőlőliget Ökoparkban
2025.05.23. #újépítésű #építkezés
Egy város a városban: így formál közösséget a Furmint házak új üteme a Szőlőliget Ökoparkban
Ha egy új lakókörnyezetbe közösségi házat is beterveznek, az már önmagában is azt üzeni, hogy ott nem csak lakások épülnek, hanem szeretnék, ha élettel is megtelne a környék. Pontosan ez történik a XVII. kerület zöldövezeti részén, a Naplás-tó szomszédságában is, ahol egy frissiben megnyílt, háromszintes közösségi ház ad otthont boltoknak, irodáknak, lakásoknak és egy új vendéglőnek is, ahol nem a gulyásleves a lényeg, hanem az, hogy végre van hová beülni egy kávéra, egy megbeszélésre, vagy csak leülni a szomszéddal beszélgetni. A mellette épülő Furmint Házak is ezt az összetartozást kínálják.
Belestünk egy felsőkategóriás lakásba, amit a luxus szerelmesei imádni fognak
2025.05.22. #luxusingatlan #eladólakás #budapest
Belestünk egy felsőkategóriás lakásba, amit a luxus szerelmesei imádni fognak
A Svábhegy egyik impozáns társasházának legfelső emeletén rejtőzik ez a pazar lakás. De nem olyan értelemben klasszikus lakás, ahol mindennap főznek vagy hetente háromszor indítanak mosást. Kíváncsi vagy milyen lehet egy otthon, amit kifejezetten kényelemre terveztek? Mutatjuk
Aktív életvitel, pazar környezet a városon túl, ahol a mindennapok feltöltenek
2025.05.22. #eladóház #vízpart
Aktív életvitel, pazar környezet a városon túl, ahol a mindennapok feltöltenek
Szívesen vonulnál ki a városi létből és laknál inkább természetes környezetben, de mégis mozgalmas életet élve? Az ország egyik legszebb tájegységén az osztrák határ közvetlen közelében található a Fertő-Hanság Nemzeti Park – 2001-ben az UNESCO felvette a világörökségi helyszínek listájára –, itt kerestünk neked szemre való ingatlanokat, ahol a minőségi élet nem üres ígéret.
Ezért nem megy ki a divatból ez a bútordarab, ami visszahozza a nyár ízét
2025.05.22. #eladóház #családiház
Ezért nem megy ki a divatból ez a bútordarab, ami visszahozza a nyár ízét
A kellemes délutánok emlékét idéző rattan bútorok évtizedek óta a nyári kikapcsolódás szimbólumai. Vannak, akik gyermekkoruk nyaralásaira emlékeznek a fonott felületek láttán, mások a nagymama csodálatos hintaszékét idézik fel. Fedezd fel velünk a rattan bútorok világát, hiszen könnyen lehet, hogy bennük találod meg a teraszod tökéletes nyári stílusát és a pihenés titkát!