Mivel jársz jobban, új vagy használt lakásokkal? - Ez az, ami nem engedi az árak bezuhanását

A bérekkel és egymással is versenyt futnak az új és a használt lakások árai. És nem meglepő módon, egyre csak felfelé tart a verseny. Általános helyzet, hogy ha egy környéken új lakásokat értékesítenek, azoknak az árai magával húzzák a használt ingatlanok értékét is a közelben.

• Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a használt és új ingatlanok árszínvonala közötti különbség hol közelít, hol eltávolodik egymástól.
• Egyes piaci folyamatok inkább az újak, míg mások inkább a használtak relatív felértékelődését segítik.

Amikor csökkentek az árak

• A KSH lakáspiaci adatai szerint a 2008-2009-ben induló válság után elhúzódó lejtmenet jellemezte az évtized első éveit a lakáspiacon, a tranzakciók száma több mint 40 százalékkal esett vissza, az új lakások amúgy is csekély részaránya is harmadára csökkent.
• Az árak estek, a lakásépítés is nagyot zuhant, az új otthonok fokozatosan eltűntek a kínálatból, de így azok még az általános esésben és minimális forgalom mellett is viszonylag jobban tartották az árukat, mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
• 2013-14-ben az új építésű ingatlanok előnyei miatt indított projektek 2015-16-ra már bővebb lakáskínálattal szolgáltak: 2016-ban a három évvel korábbi mélypont forgalmának több mint kétszeresét regisztrálták az új lakásoknál,.
• Az új lakások kínálatának bővülése elkezdte magával húzni a használt lakások árát, mivel mindkét szegmensben dinamikusan növekedésnek indult a forgalom.
• 2016-ban több olyan lakáscélú támogatást is bevezettek, amelyek az új otthonok felé terelhették az érdeklődést. Ennek következménye, hogy az új lakások részaránya a teljes piaci forgalomban 2015-ben 2,5 százalékot ért el, ami 2019-re 7,2 százalékra nőtt.
• A szakértő szerint a 2016-ban bevezetett 5 százalékos áfa ármérséklő hatása nem bizonyult tartósnak, ugyanis az új lakások ára a következő évben elhúzott a használtakétól.
• A használt lakások ára ezután felzárkózott 2020-ig, amikor jött a covid és a kereslet csökkenni kezdett, és mérséklődni kezdett az árnövekedés üteme.
• Nem úgy az új otthonoknál, ahol a covid ellenére maradt a korábbi árdinamika, amit nagyban táplált az építőipari árrobbanás is, alapot adva az újépítésű lakások tartósabb relatív felértékelődésének.

Mindez azt mutatja, hogy mindkét részpiacon van kereslet-kínálat indukálta ciklikusság, például a KSH árindexei alapján az újlakások relatív árszintje 2022-ben magasabban állt, míg az ármélyponton a 2013-as évben a használtak voltak olcsóbbak. Valkó Dávid szerint „a használt lakások vezetik a piacot”, mert az áruk gyorsabban és mélyebben tükrözi a kereslet változását. Mivel az új lakások piacát jórészt a beruházók kockázatvállalása igazgatja, így az ottani kínálat mindig csak több-kevesebb késéssel reagál erre.

Árrugalmasság tekintetében is eltér a két szegmens természete. Míg az új lakások árát „alulról támasztják” a kivitelezési költségek, addig a használtaknál nincs olyan tényező, ami hasonló erővel fékezné egy kereslethiány árcsökkentő hatását. Így itt jelentősebb az árrugalmasság, ráadásul az új lakásokénál jóval nagyobb és heterogénebb a potenciális kínálat.

Bármennyire is nehéznek látszik most a piaci helyzet, nem érdemes az új lakások árának csökkenésére számítani, mondja a szakértő, aki szerint bár úgy tűnhetett, hogy tavaly ismét felzárkózásba kezdett a használt lakások átlagos árszintje, meglehet, ezt nem fogják a számok megerősíteni.