Az MNB kimondta, trendforduló történt a lakáspiacon - Ezek a városok a nyertesek

A jegybank idei első hivatalos Lakáspiaci jelentése (ezek májusban és novemberben érkeznek minden évben) szerint területi alapon az árak csökkenése heterogén képet mutat, tovább nyílik az árolló. A fővárosban 1,1 százalék, a vidéki városokban 2,9 százalék, a községekben pedig 6,6 százalék volt a lakásárak csökkenése 2022 negyedik negyedévében.

A mérséklődő lakásárak, valamint a bérek nominális növekedése, illetve a továbbra is feszes munkaerőpiac következtében összességében enyhült a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége.

Számít, hogy mennyi a rezsi

Az idén az első negyedévében megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 43 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest, ami nemzetközi összevetésben jelentős. Az alacsony aktivitás hozzájárult az irányárak csökkentéséhez és a piaci alku növekedéséhez – magyarázza az MNB.

Az energiaárak növekedése kihatott a hazai lakáspiacra is, így az alacsony energiahatékonyságú ingatlanokat valamelyest érzékenyebben érintette a piaci aktivitás mérséklődése. Becslési eredményeik alapján 1,2 százalékkal emelkedett 2022 negyedik negyedévében azon lakóingatlanok árindexe, amelyek átlagos gázfogyasztás alattiak, míg a rezsicsökkentés fogyasztási határát túllépő lakóingatlanok esetében 1,3 százalékos árcsökkenés következett be.

Hitelpiaci zuhanás, várható élénkülés

A lakáshitelek februári kibocsátása 68 százalékkal volt alacsonyabb az előző évihez képest, amiben a szerződésszámok mérséklődése mellett a megkötött hitelszerződések átlagos hitelösszegének csökkenése is közrejátszott. A banki válaszok alapján 2023 első negyedévében a hitelintézetek változatlanul hagyták a lakáscélú hitelek sztenderdjeit, amin a következő fél évben sem terveznek módosítani. Az első negyedévben az intézmények a lakáshitelek iránti kereslet további csökkenését tapasztalták, előretekintve azonban már keresletélénkülést valószínűsítenek.

Új lakások: le vagyunk maradva

2022-ben 20,5 ezer új építésű lakóingatlant adtak át, ami mindössze 3,2 százalékkal haladta meg a 2021. évi szintet, viszont a** 2023. első negyedévi átadások 20,2 százalékkal csökkentek **éves összevetésben. A magyar lakásállomány 0,45 százalékos éves megújulási rátája európai viszonylatban továbbra is alacsony.

A hazai építőipar számára a munkaerőhiány mellett egyre nagyobb korlátot jelent a termelésben az elégtelen kereslet, és az anyag- és munkaerőköltségekben megfigyelhető kétszámjegyű éves áremelkedés is megnehezíti az új projektek elindítását.

2022-ben 17 százalékkal nőtt éves összevetésben a kiadott építési engedélyek lakásszáma. A családi házak esetében visszaesés, míg a többlakásos épületekben kiadott lakásépítési engedélyeknél jelentős bővülés volt megfigyelhető. Utóbbit a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa átmeneti jellege döntően befolyásolta.

2023 első negyedévében a kiadott új építési engedélyek lakásszáma 37,6 százalékkal csökkent éves összevetésben, a budapesti többlakásos épületek tekintetében ugyanakkor ennél mérsékeltebb a visszaesés. A fővárosi újlakásfejlesztések terén bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet a kereslet ismételt élénkülése esetén.

A befektetők nem tűntek el

A Duna House saját adatai alapján tizennyolc vidéki vármegyeszékhelyből tíz településen haladta meg az éves, országos, 27 százalékos arányt a befektetői aktivitás 2022-ben. A keleti országrész kedvence a befektetők számára a nagy beruházásai miatt Debrecen, de kiemelten keresettek voltak még a keleti egyetemvárosok is.

A nyugati régióban** Kaposvár ingatlanpiaca vonzotta a legtöbb befektetőt**. A vármegyék székhelyein a fővárosinál 30 millióval csekélyebb tőke, átlagosan 26,1 millió forint is elegendő a vásárláshoz.

Mennyit kell fizetni?

A magas befektetői aránnyal rendelkező vármegyeszékhelyek közül tavaly Debrecenben kértek az eladók a legtöbbet:

• közel 740 ezer forintot négyzetméterenként a lakásokért,
• az átlagos ingatlanbefektetésre fordított összeg csaknem 40 millió forint,
• az átlagos ingatlanméret 53 négyzetméter volt a városban tavaly.

A legkedvezőbb négyzetméterárakkal a békéscsabai befektetők találkozhattak:

• 260 ezer forint is elég volt egy négyzetméterre,
• átlagosan 16 millió forintból vásárolhattak
• 60 négyzetméter alapterületű ingatlanokat.

Befektetésként vásárolt ingatlanért a legtöbbet, átlagosan 48,2 millió forintot Tatabányán adtak, itt jellemzően közel 80 négyzetméteres ingatlanokba fektettek 2022-ben.