Kibillent kereslet-kínálati egyensúly, növekvő eladatlan lakáskészlet

A budapesti újlakás-piac fő mutatóinak időbeli alakulásáról a kereslet-kínálat egyensúlyának kibillenése olvasható le. Már egy évvel ezelőtt is lassuló forgalom mellett folyamatosan bővülő kínálatról írtunk, és ez azóta csak még látványosabbá vált. Bár 8800, illetve 8700 darabbal az elmúlt két év 2017 óta a legerősebb eladási számokat produkálta a fővárosi új társasházi lakások szegmensében, idén már fékeződést látunk.

2026 első hat hónapjában 3300 ingatlan talált gazdára, az előző fél évhez képest negyedével csökkent a kereslet. Mindeközben az újonnan értékesíteni kezdett állomány egy kicsit még nőtt is. „A tavalyi teljes évi 11.400-as új kínálat után idén június végéig közel hatezer lakás értékesítését indították el a beruházók 129 projekt keretében. Noha az elmúlt két év is rendre ötezres fél éveket produkált, a mostani 5950 új hirdetés kilencéves rekordot jelent. A harmadik fő mutató, a tervezetten megépülő új lakások száma a kivitelezések tehetetlensége miatt csak idén kap lendületet: az adatbázisunkban jelen pillanatban 2026-os átadással szereplő 9500 lakás közel két és félszerese a tavalyi mennyiségnek; egyértelmű növekedés várható tehát, még ha ezek egy része – tapasztalatunk szerint – végül átcsúszik jövő évre” – összegezi a fő indikátorokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Összességében tehát harmadik éve látványosan pörög a fővárosi újlakás-piac, a kínálat egyre dönti a rekordokat, miközben a keresletben már fékeződés látszik. Ennek egyik oka lehet, hogy a tavalyi év különösen erős volt, az év elején a lejáró állampapírokból kiáramló tőke, majd szeptembertől az elinduló Otthon Start nagy tömegben generált előre hozott vásárlásokat. Emellett a kifeszített árszintek is nagyobb megfontoltságra késztetik a potenciális vevőket, noha az Otthon Start reménybeli árleszorító hatása épp a fővárosi újlakás-piac bizonyos területein lenne tetten érhető, ha nagyobb volumenben beindulnának ezek a fejlesztések.

Bár április elejéig országosan már 33 lakásprojekt került fel a kedvező hitelprogramhoz kapcsolódó nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások közé (ebből 22 budapesti helyszín), az értékesítés még csak töredékükben indult el, ráadásul helyzetüket bizonytalanná teszi, hogy az új kormány ezek felülvizsgálatát jelentette be. Ennek fényében értékelendő, hogy adataink szerint, az idei év első hat hónapja alatt 25 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 18 száznál több lakásos. Ez pedig – a kiemelt projektek nélkül is – nagyjából a tavalyi rekordlendület folytatását jelenti.

A beruházói aktivitás továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb. Az OTP Jelzálogbank kétlakásosnál nagyobb társasházi beruházásokat tartalmazó adatbázisa szerint itt hat hónap alatt 2500 új lakás (a teljes fővárosi új kínálat 42%-a) értékesítése indult el 18 projekt keretében. Ezt jócskán lemaradva, 720 lakással a XI. kerület követi, majd 640 körüli lakásszámmal a X. kerület került még dobogóra. Projekt darabszámra Újbuda áll az élen 21-gyel, míg az átlagos projektméret a IX. és a X. kerületben a legnagyobb, 150-160 lakással. Az újlakás-piacot tekintve hagyományosan legmozgalmasabbak közé tartozó VIII. és IX. kerületben a volumenek most elmaradnak a szokásostól, ezzel szemben már második éve látványos a lakásépítők aktivitásának erősödése a XIX. kerületben, ahol 350 lakással bővült a kínálat hat különböző beruházás keretében. Ezek a számok a tényleges értékesítéseket takarják, azaz nincsenek benne sem az egyelőre – akár már aktív projekt későbbi ütemeként – tervezett, vagy a már épülő, de árulni még nem kezdett projektek, sem azok a társasházak, ahol a beruházók még csak előregisztrációt indítottak, azaz publikusan hozzáférhető lakáslista nélkül várják az érdeklődők jelentkezését. A már évek óta általánosan nagy fordulatszámon pörgő újlakás-piacnak, ezen belül részben a korábban említett kiemelt beruházásoknak köszönhetően minden korábbinál több, közel 30 ezer ilyen, a publikus kínálatban a jövőben nagy valószínűséggel megjelenő lakásról van most tudomásunk Budapesten.

Idén a jelenlegi adatok szerint a tavalyinál közel két és félszer több, mintegy 9500 új társasházi lakás átadására számíthatunk Budapesten; a növekedés mindenképpen látványos lesz, még ha ebből végül akár ezres nagyságrendben csúsznak majd át 2027-re átadások. Ennek közel harmada, 3100 a XIII. kerületben készül(t) el, amit 1400 lakással a X., majd ezer új otthonnal a XI. kerület követ[1]. Minden kerületben várható társasház-átadás. Emellett 2027-re is már 9400 lakást tartalmaz az OTP adatbázisa, illetve 7400-at 2028-2029-re is. Az előértékesítések üteme ugyanakkor elmarad a korábbitól: 2027-re még tartja magát a nagyjából 50%-os eladási arány, ám a következő évekre egyelőre ez csak egyharmados. Továbbra is sok példa van viszont arra, hogy a lakások értékesítését csak az építkezés előre haladtával kezdik, így próbálva elérni a legmagasabb árat. Egyelőre csak színezőelemként, de máris több példa akad a tőlünk nyugatra elterjedtebb funkcióváltásra, azaz egykori irodaházból vagy kisebb-nagyobb szállodából átalakított, vagy azok helyén teljesen újra épített társasház lakásainak értékesítésére. A jövőben ezek terjedése várható.

A kereslet volumenében, azaz az idei első fél évben eladott új lakások számában 1020 lakással a XIII. kerület az első, ez a fővárosi forgalom bő 30%-a, melyet a X. kerület követ messze lemaradva, 400 lakással (ennek túlnyomó része egyetlen beruházáshoz köthető), majd a III., XI. és XIV. kerületek következnek 3-400 közötti volumenekkel. A kereslet és kínálat egyensúlyának megbomlása az eladatlan lakáskészlet bővülésében is visszatükröződik. Június végén 900 darabos volt a már átadott, de még nem értékesített állomány, azaz ennyi azonnal költözhető lakásból lehet most választani Budapesten. Ez fél év alatt 40%-os növekmény és az elmúlt tíz évben csak kétszer, 2020 és 2023 végén regisztráltunk ennél magasabb értéket, ugyanakkor messze elmarad a 2008-at követő válság éveiben mért, négyezret meghaladó maximumtól. Ezek mellett a korábbi évekhez képest jóval több, mintegy 9300 már kivitelezés alatt álló ingatlan adja az eladatlan kínálat gerincét. Rögtön költözhető lakásból a XIII. kerületben van a legtöbb, 230 db, és az épülőfélben lévők esetében is egyértelmű a XIII. kerület elsősége (3300 db). A legkönnyebb helyzetben emellett azok vannak még, akik a IX. és XI. kerületekben keresgélnek, ők ezret meghaladó kínálatból válogathatnak.

A kereslet fékeződése egyelőre nem állítja meg a lakásdrágulást, de annak mérséklődése érzékelhető. „A 2027-es átadású lakások esetében most nagyjából 1,85 millió forintos átlagos négyzetméterárral lehet kalkulálni a fővárosban, ami 2028-as várható költözéssel adataink szerint 1,9 millióra nő. Noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, és az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár, idén szembetűnők a beruházók által indított akciók, sokmilliós kedvezmények. Az első hat hónapban indított projektek esetében a fővárosi abszolút intervallum 1-4 millió forint közötti négyzetméterenként. A hatszámjegyű képzeletbeli árcédulák idénre tűntek el teljesen a kínálatból” – mondja Valkó Dávid.

Illusztráció: Shutterstock