Ingatlan négyzetméterét hárommillió alatt? Semmi sem lehetetlen!

Miután Magyarországon a lakóingatlanok nagyjából 90 százaléka magántulajdonban van, a többség nyilván jól járt a 2014 óta tartó ingatlan rallival. Arról sincs vita, hogy nulláról belépni nagyon nehéz most a piacra, egyes hitelkonstrukcióknál akár 50 százalékkal is drágulhatott a havi törlesztőrészlet, de ez nem tarthat örökké, és nem azt jelenti, hogy a következő 10-20 évben is ennyi lesz. A korrekció hamarabb eljöhet.

Zuhanás és lendületes emelkedés

Mi történt 2008 után? Több százezer devizahitel dőlt be, a gazdaság megroppant, magas munkanélküliség mellett jégkorszak köszöntött be a piacon, ami 2013-ig kitartott. Ha megnézzük, hogy ezek az évek mekkora zuhanást hoztak – a mostaninál jóval nehezebb körülmények között -, akkor azt látjuk, hogy a becsült 50-60 százaléknál mérsékeltebbet, Budapesten és az agglomerációban például nagyjából 20 százalékot.

Az ország nyugati felén alig haladta meg a csökkenés a 10 százalékot. Észak-Magyarország ennél rosszabbul teljesített, az ottani városokban akár jóval 30 százalék fölötti volt az áresés, de a jégkorszakot brutális felmelegedés követte, és nemhogy a régiót, de még a világ nagy részét is túlszárnyalta az emelkedés üteme: így aki 2013-ban vett ingatlant, az történelmi léptékkel mérve is szerencsésnek érezhette magát.

A közgazdászok szeretnek különböző tendenciákat párhuzamba állítani, és milyen igazuk van, mert így kiderül az is, hogy ez a folyamat nem magától bontakozott ki. Több irányból is vizsgálható, de talán az egyik legfontosabb tényező a bruttó jövedelmek alakulása. Ha a négyzetméterárakat és a jövedelmek emelkedését egy grafikonon ábrázoljuk, láthatjuk a párhuzamos emelkedést. És ne felejtsük el, hogy éveken át látványos reálnövökedést is elkönyvelhettünk a jövedelmeknél, ami a nagyon alacsony kamatokkal együtt izzásig hevítette a piacot.

Az ingatlanosok azt mondják, felfelé mindig gyorsabban mennek az árak, mint lefelé. A piacnak azonban itthon mindig megvan az a dinamikája, amit a már korábban említett helyzet generál: ha a lakások elsöprő többsége saját tulajdonban van, állandóan akad olyan élethelyzet (öröklés, válás), ami eladóvá teszi az ingatlant, majd hasonló okokból vevő is kerül. És mindez függetlenül a gazdasági helyzettől. Persze ez nyilván csak a „szinten tartáshoz” elég, de nem kevés tranzakciót generál.

Tavaszi szél vizet áraszt

Tavasszal hagyományosan erősödik a forgalom, most is ez történt, bár éves alapon már más a helyzet. A Duna House adatai szerint 25 százalékos erősödéssel az első negyedév legjobb hónapjával zárt márciusban a hazai ingatlanpiac. A cég becslése alapján országosan 7 787 adásvétel történt, amely az előző évhez képest továbbra is 46 százalékos visszaesést mutat, de februárhoz képest jelentős, csaknem 25 százalékkal több tranzakciót jelent.

2023 első három hónapjában összesen 19 893 adásvétel történt, ami az elmúlt 10 év leggyengébb első negyedévét mutatja, ennél kevesebb tranzakciót utoljára 2013-ban becsült a cég – mondta el Benedikt Károly a Duna House PR- és elemzési vezetője, aki a második negyedévben fokozatosan emelkedő aktivitással és így egyre növekvő tranzakciószámokkal számol a hazai piacon.

Az új lakások árait semmi nem törheti le a jelenlegi állás szerint. Már alig akad olyan kerület, ahol 1 millió forint alatti négyzetméteráron kapható új lakás. Az igazán brutális menetelés az I. és II. kerületben van: a 3 millió forintot is megközelítette az átlagos négyzetméterár.

Fotók: Pixabay, Shutterstock