Elsőre tényleg jó ötletnek tűnt, de aztán az előny nagy részét elvitte a lakásdrágulás
A cikkben olyan ingatlanokat válogattunk össze, amiknek levitték az árát. Az apropót pedig az adja, hogy bő egy év után búcsúzik az Otthon Start kedvezményes lakáshitel program, ami bár sok fiatalt segített első lakáshoz, a Duna House értékelése szerint a kedvezmény előnyének nagy részét elvitte az a drágulás, amelyet éppen a program maga erősített fel. A jogosultak ezért nem feltétlenül jártak jól, akik pedig kimaradtak belőle, azok ugyanazokat a magasabb árakat már kedvezmény nélkül fizették meg.
„Az erős állami beavatkozások a lakáspiacon ritkán érik el teljesen a céljukat, mert ha egyszerre nagyon sok vevő jut olcsó hitelhez, miközben a kínálat alig bővül, a támogatás jelentős része beépül az árakba. Az Otthon Startnál is ez történt, így a kedvezményt ugyan a vevők kapták meg, de egy jó része végül az eladóknál jelent meg” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A program egy eleve gyorsan dráguló piacra érkezett, hiszen 2025 első felében az állampapírokból felszabaduló pénz egy része a lakáspiacra áramlott, főleg Budapesten, ezért a Duna House országos lakásárindexe a program 2025 júliusi bejelentése előtti egy évben már 25 százalékkal nőtt. A keresletet akkor még a befektetők vitték, hiszen a fővárosban a vevők 37 százaléka befektetési céllal vásárolt, az első lakásukat vásárlók aránya viszont csak 20 százalék körül volt.
Levitték az árát ennek a lakható állapotú, 10. emeleti, XIII. kerületi panellakásnak is: 56 négyzetméteres, 1 + 2 félszobás.
A kedvezmény gyorsan beépült az árakba
Az Otthon Start ezt a képet néhány hónap alatt átrajzolta, mert Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya nagyjából a duplájára, 35-40 százalékra nőtt, a befektetőké 22 százalékra esett vissza, az MNB szerint pedig 2026 elejére az új lakáshitelek mintegy 80 százaléka már kamattámogatott hitel volt. A kedvezményes hitellel érkező vevők mellé azonban nem bővült a kínálat, ezért a megnövekedett kereslet elsősorban az árakban csapódott le.
A bejelentés óta eltelt öt negyedévben az országos lakásárindex további 18,5 százalékkal emelkedett. A legnagyobb drágulás ott történt, ahol szinte minden lakás belefért a program árkorlátjába, így Kelet-Magyarországon a panellakások 32, a téglalakások 26 százalékkal kerülnek többe, mint a bejelentés előtt. Budapesten a fővárosi átlag is nőtt, a programba illő lakások ára már a bejelentéstől a szeptemberi indulásig 10 százalékkal ugrott meg, miközben a drágább lakásoké alig mozdult. Az indulás hónapjában a fővárosban szinte teljesen eltűnt az alku, és a drágulás a program saját mozgásterét is szűkítette, mert a Duna House által közvetített budapesti lakásoknak az indulás előtt még 73, ma már csak 62 százaléka fér bele az árkorlátba.
Ez a 2000-es építésű, mindössze hétlakásos társasház Győr-Nádorvárosban, a Nagy Imre és a Szigethy Attila utcai csomópont közelében található, amelynek első emeletén egy 77 négyzetméteres, 3 szobás, erkélyes téglalakást hirdetnek csökkentett áron.
Miért nem nyertek feltétlenül a jogosultak?
A 3 százalékos kamat kisebb havi törlesztőt jelentett, ezért a vevők ugyanabból a jövedelemből többet tudtak ajánlani egy lakásért, az eladók pedig ezt gyorsan beárazták. A drágulás és a kedvezmény ráadásul nem egyformán érte a vásárlót, mert a magasabb vételárat a vásárláskor egy összegben kellett megfizetni, a kamatelőny viszont csak apránként, a hitel 25 éve alatt térül meg. A drágább lakáshoz nagyobb hitel is kellett, így a kedvezménnyel vásárlók jellemzően csúcsközeli áron és nagyobb adóssággal léptek be a piacra, amit egy későbbi árkorrekció esetén ők éreznének meg leginkább.
Ahol az árak a legjobban elszaladtak, ott a kedvezmény szinte teljesen elolvadt. Egy kelet-magyarországi panellakás vevője ma Otthon Starttal nagyjából ugyanakkora havi törlesztőt fizet, mint amekkorát a program előtt piaci kamatozású hitellel fizetett volna ugyanazért a lakásért, csak éppen jóval nagyobb hitelt vett fel hozzá. Még rosszabbul jártak azok, akik nagyobb önerővel és kisebb hitellel vásároltak, mert náluk a kedvezmény értéke is kisebb volt, a drágulás viszont őket is teljes mértékben terhelte.
Ez a prémium minőségben felújított, kétszintes, 5 szobás penthouse Esztergom szomszédságában található, olcsóbban hirdetve mint korábban.
Akik kimaradtak, egyértelműen veszítettek
A legrosszabbul azok jártak, akik nem voltak jogosultak a programra, vagy nem éltek vele. A nagyobb lakásba költöző családok, a befektetők és az árkorlát felett vásárlók ugyanazokat a felhajtott árakat fizették meg, de kedvezmény nélkül, piaci kamatozású hitellel. A program valódi nyertesei így a lakástulajdonosok és az eladók lettek, akiknél az állami támogatás egy része a magasabb vételárban landolt.
Az Otthon Startot felváltó Wekerle Plusz enyhébb beavatkozás, mert a használt lakásoknál 5 százalékos lesz a kamat, ami csak 1-2 százalékponttal marad a piaci alatt, és a programot csak 41 éves korig lehet igénybe venni. A használt lakások piacán ezért kiegyenlítődhet a kereslet és a kínálat, az eladóknak pedig reálisabb árakkal kell számolniuk. Árzuhanásra ugyanakkor nem számítunk, mert a piac már most is lassul, és a kínálat sem bővült érdemben.
Csökkentették az árát, és még alkuképes a hirdetés szerint ez a sürgősen eladni kívánt 10. emeleti, kétszobás, 46 négyzetméteres lakás Pécsen, az Endresz György utca elején.
A DH Group, amely a Metrohouse révén Lengyelországban is jelen van, ott már végigkísérte egy hasonló program kivezetését. A 2023 második felében futó, 2 százalékos kamatú lengyel támogatott hitel idején a nagyvárosi lakásárak nagyjából 20 százalékkal emelkedtek, a program megszűnése után pedig a legnagyobb városokban egyik negyedévről a másikra 20-30 százalékkal esett vissza az új lakások eladása, és a piac csak 2024 őszén kezdett magához térni. A visszaesést az is mélyítette, hogy a vevők egy része egy beígért, de végül el sem indult utódprogramra várt.
„Lengyelországban a 2 százalékos támogatott hitelprogram vége után nagyjából egy évig szenvedett a piac. Az Otthon Start piactorzító hatását sem lehet ár nélkül kivezetni, ezért Magyarországon is számítunk negatív hatásra, elsősorban a használt lakások piacán. Meglátásom szerint azonban az új program megfelelő átmenetet biztosít ahhoz, hogy a piaci hatások kevésbé drasztikusak legyenek, mint Lengyelországban. Ráadásul a forinthitelek közben csökkenő kamatpályára álltak, így egyre nagyobb szerepet kaphatnak a piaci hitelek, amelyeknél nincs felsőár- vagy négyzetméterár-korlátozás” – mondta Guy Dymschiz, a DH Group vezérigazgatója és társalapítója.
A zenga.hu ingatlankereső portálról
A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.
ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanokTalálj rá új otthonodra több mint 189 ezer hirdetés között
