Aki rögtön költözne, itt tud a fővárosban a leggyorsabban új építésű lakáshoz jutni

A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart. Az OTP Jelzálogbank legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint repülőrajtot vett a budapesti újlakás-piac. Az OTP közleménye szerint mind a kereslet, mind az új kínálat volumene nagyobb fokozatra kapcsolt. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint „az általánosan javuló keretfeltételek következtében az első félévi 3500 után júliustól decemberig már 5300, kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek. Az egy év alatt eladott 8800 lakás közel háromszorosa a 2023-as mennyiségnek, és 2017 óta a legnagyobb értékesítési volumen.”

Budapest IX. kerületében 66,1 millió forinttól kínálnak lakásokat a Woodlandben, amit a Cordia épít.

A kereslet megugrását pedig látványos bővüléssel az új kínálat is azonnal lekövette. 2024 második felében az OTP elemzése szerint 111 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, ez közel 5200 lakás építését jelenti. Az év egészében elindított 208 projekt mintegy 17 százalékos, az ezek keretében megépülő 8200-as új lakásmennyiség viszont közel 2,5-szeres növekedés a megelőző évihez képest, azaz az átlagos projektméret is kétszeresére, 39 lakásosra nőtt. Ezek a 2021-es, ingatlanpiaci bumm számait idézik, amikor a frissen bevezetett Zöld Otthon Programhoz kapcsolódó kedvező hitellehetőség pörgette az új lakások keresletét, és adott kellő motivációt új lakásprojektek elindításához.

A beruházói aktivitás továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb. A kerület piaci részesedése toronymagas: a 8200 újonnan piacra került lakás harmada itt épül meg (2660). A XI. kerület 1420 új lakással a második. Az elemzés meglepetésként értékeli "a dobogó közelébe már régen jutó X. kerület" harmadik helyét, ahol 890 lakás értékesítése indult el öt társasházban.

Ha a projektek darabszámát nézzük, az elemzés más a képet mutat. 35 új beruházást kezdtek értékesíteni a XI. kerületben, 27-et a III. és 21-et a XIII. kerületben. Míg azonban a két budai városrészben mindössze 20–40 lakásos az átlagos projektméret, a XIII. kerületben 127 lakásos egy tipikus új társasház. Új projekt értékesítése minden kerületben indult tavaly, azonban az I., az V. és a XXI. kerületben csak 1-1 beruházás keretében.

A lakásépítők növekvő magabiztosságát mutatja, hogy míg 2023-ban összesen tizenhat, ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg a fővárosban, amelyből kilenc haladta meg a 100 százalékos volument, tavaly már huszonkilenc nagyberuházás került piacra, amelyek közül huszonegy éri el a százlakásos méretet.

A XIII. kerületben, a Reitter Ferenc utcában kínálják ezeket a harmonikus, friss és elegáns lakásokat.

Az OTP Jelzálogbank mintegy 318 értékesítés és további 94 előkészítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb projektet tartalmazó adatbázisa szerint tavaly az egy évvel korábbihoz hasonlóan 5700 új társasházi lakás került átadásra Budapesten. Sorrendben ennek harmada (1850 darab) a XI. kerületben készült el, 1430 lakás a XIII. kerületben, 490 lakás a III. kerületben. Ugyanakkor minden kerületben volt lakásátadás, ám a X., XVIII. és XXI. kerületekben egyenként csak bő egytucatnyi.

Tavaly a kereslet meghaladta az új kínálatot

Az, hogy 2025-ös tervezett átadási dátummal jelenleg csupán 4800 lakásról van információnk, mutatja egyrészt a kínálat tehetetlenségét, azaz a kereslet növekedésére való lassabb reagálását, emellett az utóbbi években a nagy projekteknél is gyakori, hogy az értékesítést csak az építkezés előrehaladott fázisában kezdik meg. Azaz a publikusan hirdetetteknél több helyszínen zajlik most is a kivitelezés, a lakások viszont csak az év előrehaladtával kerülnek piacra.

Az idénre tervezett átadások számából 1400 lakással mintegy 29 százalékos a XIII. kerület részesedése. Ezt követik 550–650 közötti átadással a III., IX. és XIV. kerületek. Adatbázisunk aktuális tartalma alapján 2026-ban is a XIII. kerületre vetülhet a fókusz, ahol az átadni tervezett 2400 lakás a fővárosban megépült mennyiség 44 százalékát adná – mondta az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. A kereslet volumenében, azaz a tavalyi évben eladott új lakások számában nagyjából 3360 lakással szintén a XIII. kerület az első, melyet a XI. és a XIV. kerület követ 1200, illetve 730 lakással. Mindezek mellett a III., IX. és X. kerületekben volt élénkebb a piac, itt egyenként 500–700 új lakás talált gazdára.

Budapest új városrésze a Duna-parton, a volt Közvágóhíd helyén épülő ikonikus City Pearl, rengeteg kedvezménnyel, ahol a prémium lakások 10-90 százalékos fizetési ütemezéssel kaphatók.

A hat kerület összesített részesedése a keresletből nyolcvanszázalékos volt tavaly. Az, hogy tavaly a kereslet meghaladta az új kínálatot, pozitív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2025. január elején elérhető, azonnal költözhető 820 darab új lakás jelentős csökkenés az egy évvel korábbi 1200-hoz képest.

Az elemzés szerint az, aki rögtön költözne, a XI. kerületekben találhat legkönnyebben ingatlant, itt 240 lakásból válogathat jelenleg, majd 170 darabbal a XIII. kerület a sorban következő. Építés alatt állóból további 4900 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből közel 30 százalékos a XIII. kerület részesedése.

Több tényező következtében is jöhet az élénkülés

Bár vannak kiszámíthatatlan gazdasági, politikai kockázatok hazai és globális szinten is, azonban az idei évre nem nehéz pozitív várakozásokat megfogalmazni az új lakások piacával kapcsolatban. Összességében a lakáspiac egészéhez hasonlóan ebben a szegmensben is az általános gazdasági peremfeltételek tavalyihoz mért javulásához kötik a várakozásaikat.

Emellett az idén lejáró állampapírokból, illetve részben az önkéntes nyugdíjpénztári számlákról felszabaduló pénzek, valamint energiahatékony ingatlanok vásárlásakor igénybe vehető kedvezőbb hitelkonstrukciók erősítik mind a saját részre, mind a befektetési céllal vásárlók keresletét.

Budapest XI. kerületben, a Rupp-hegy Természetvédelmi Területtől néhány perc sétára, csodálatos modern, panorámás lakásokat kínál a Sasad Resort.

A kínálatot mindeközben részben állami támogatással indított új lakásépítési program élénkítheti. „Optimista várakozásainkat ugyanakkor egyelőre 2026 elejéig tartjuk, az országgyűlési választások utáni kilátásokat egyelőre nehéz megbecsülni”.

A jelenleg építés alatt álló, 2025-ös átadású lakásokra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát, mintegy 1,59 millió forint/négyzetméter átlagár adódik Budapesten. Ha 2026-os átadással nézzük, ez az átlagár 1,61 millióra nő (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, és az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár).

„Jelen piaci helyzetben egyértelműen az árak további növekedésére számítunk. A pesti oldal – jó értelemben vett – tömegpiacán, a IX. és XIII. kerület keresett, de nem Duna-parti területein 1,5–1,7 millió, Budán, a XI. kerület egykori rozsdaövezeti részein 1,6–1,9 millió közötti, a Duna mellett 2 millió feletti, a legnagyobb presztízsű hegyvidéki projektekben gyakran 4 millió forintnál is magasabb árakkal találkozunk, míg Pest peremkerületeiben is elhagytuk már a hat számjegyű minimumárakat” – olvasható Valkó Dávid összegzése a bank közleményében.