Ő az albérlőd? Elmondjuk, mit kell tenned, hogy ne váljon problémává

A bérbeadói jogok legfőbb biztosítéka maga a részleteiben kidolgozott szerződés, mondta az LT & Partners ügyvédje,  dr. Lengyel Tünde, aki szerint ebbe érdemes „szürke zónás” azaz eltérő bírósági megítélést mutató megoldásokat is belefoglalni.

Lakáskiadói stratégiák

Megnyugtató megoldást jelent, ha ragaszkodsz a közokiratba foglalt bérlő által tett kiköltözési nyilatkozathoz, de nem érdemes itt megállni: nemcsak a kiköltözés, hanem az esetlegesen elmaradt bérlői fizetési kötelezettségek érvényesítése érdekében célszerű magát a bérleti szerződést közokiratba is foglalni.

• Számos kiadó lakás közül válogathatsz az ingatlankeresőnkben, ha ide kattintasz.

Egy ilyen közokirat abban segít, hogy ha a bérlő például nem fizet, ne kelljen bírósághoz fordulni, és hosszabb pereskedésbe fogni, hanem bérbeadóként közvetlenül, peres eljárás indítása nélkül végrehajtási eljárást kezdeményezhetsz, amely jelentősen lerövidítheti azt az időt, amíg az igényeidet sikerült érvényesíteni. De erről majd később.

Nem csak a kaució lehet biztosíték

Arra az esetre, ha a bérlő nem fizet, közül jó megoldás lehet a nemfizetés - "jogcím nélküli használat" - időtartamára meghatározni a használati díj összegét, például a havi bérleti díj kétszeresében, valamint bármely szerződésszegés esetére, például a kiköltözés elmulasztására egy egyösszegű magasabb kötbér fizetésének a kötelezettségét.

Bevett biztosíték a kaució is. A szerződésbe pedig érdemes beépíteni azt is, hogy a bérlő tudomásul veszi és elfogadja, hogy a bérbeadó elmaradt hasznáért is felel, amely abból keletkezik, hogy másnak nem tudja kiadni az ingatlant addig, amíg ő benne lakik – javasolja az ügyvéd.

Vannak jogaid

A meg nem fizetett bérleti díj, közmű költségek és egyéb fizetési kötelezettségek elmaradásánál a bérbeadónak zálogjoga lesz a bérlő ingóságain, ezért fontos szabályozni ennek a biztosítékait is.

Állandó félreértéshez vezet, hogy a nem fizető bérlőt ki lehet zárni például úgy, hogy zárat cserélsz. Ki lehet zárni, de ennek is megvan a szabályos útja: zárat a zálogjog érvényesítése érdekében lehet cserélni azzal, hogy közben biztosítani kell az ingatlan használatát és a bérlő ingatlanba való be- illetve kijutását adott időpontban – akár percre pontosan meghatározva -, például minden reggel és este.

A közművek díjának nem fizetése esetén, bizonyos feltételek mellett jogszerű az is, hogy a bérbeadó korlátozza a szolgáltatások elérését, vagy esetleg meg is szünteti azt.

Céges bérlő

Tisztázni kell a bérlővel, hogy az ingatlanban milyen tevékenységet akar folytatni, milyen munkarend mellett, és hogy hány fő lesz folyamatosan vagy ideiglenesen jelen. Ha társasházi lakást adunk ki, fontos megnézni, hogy a társasházi alapító okirat vagy az SZMSZ engedi-e ennek a tevékenységnek a végzését, van-e bármilyen többletkötelezettsége a bérbeadónak, melyet célszerű áthárítani a bérlőre.

Ha az bérlők át szeretnék alakítani a lakást, akkor kösd ki, hogy később eredeti állapotban állítsák helyre.

Korlátozhatod a szerződésben és a saját írásbeli jóváhagyásodtól teheted függővé az albérletbe adás lehetőségét, valamint azt is, hogy a cég az ingatlant székhelyeként megjelölje.

Mit tehetsz, ha már beütött a baj?

Határozott idejű bérleti szerződés esetén, a határozott idő lejárta után hatvan napon belül kérheted az ingatlan fekvése szerint illetékes járásbíróságtól, hogy rendelje el az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését. Ilyenkor a bíróság végrehajtóhoz fordul, aki a bérlő költségére három napon belül elkezdheti a lakás kiürítését, ha ebben nem tapasztal együttműködést, akkor a rendőröket hívhat.

Ez egy viszonylag gyors eljárás és megindításához nem szükséges végrehajtható okirat kiállítása, tehát nincs szükség jogerős bírósági ítéletre vagy közokiratba foglalt bérleti szerződésre, kiköltözési nyilatkozatra.

Azt azonban mérlegelni kell, hogy ebben az eljárásban nem jutsz az elmaradt pénzedhez, ez kizárólag a bérlő kiköltöztetését és az ingatlan kiürítését célozza.

Amennyiben azonban van közokiratba foglalt bérleti szerződés vagy megfelelő tartalmú kiköltözési nyilatkozatod, akkor a legjobb peres eljárás mellőzésével, teljes körű végrehajtási eljárást megindítani a bérlővel szemben.

Mint az a fentiekből látszik, melegen ajánlott ezeket a dokumentumokat elkészíteni, ellenkező esetben elkerülhetetlen a jóval hosszabb és költségesebb bírósági út, majd annak sikerétől függően kezdeményezhető végrehajtási eljárás.

Szellem a házban

Sokszor előfordul, hogy egy megvásárolt lakáshoz ezután is sorra érkeznek hivatalos levelek ismeretlen emberek nevére, nyilván a lakásba korábban bejelentett, majd „úgy maradt” bérlőknek. Úgynevezett természetes személyként bármely járási hivatalnál vagy fővárosi kerületi hivatalnál kérheted a lakcím érvénytelenségének megállapítását. Az eljárás illetékmentes. Céges bérlő esetén azonban amennyiben az ingatlan székhelyként, telephelyként vagy fióktelepként szolgált, az onnan való „kijelentkeztetés” jóval hosszabb időt vehet igénybe, mivel a székhely szerint illetékes cégbíróság előtt törvényességi felügyeleti eljárás megindítását kell kezdeményezni a céggel szemben.