Berobbant a budapesti újlakás-kínálat, de még csak most jön a java

Folytatódott a budapesti újlakás-piac erőteljes növekedése 2025-ben, az első féléves 4200 után az év második felében 4500 új lakást adtak el. Ezzel az egész éves 8700 darabos értékesítés csak egy hajszállal maradt el a 2024-es év rekordjától, aminél magasabbra 2017 óta nem volt példa. Az OTP, a kétlakásosnál nagyobb projekteket publikus források alapján felmérő adatbázisa szerint ez már a második erős év volt ebben a szegmensben.

XIII. kerület, újépítésű szegmens, és 1,5 milliós négyzetméter alatti árszint ezért a 65 négyzetméteres, ötödik emeleti lakásért.

A legtöbb új lakást a XIII. kerületben adták el, ahol egy év alatt meghaladta a kétezer darabot az értékesítés, de a XI. kerület is alig maradt el ettől. A dobogó harmadik fokára pedig a X. kerület került, ahol még ezer felett volt tavaly az eladott lakások száma. Erős volt az év a XIV. és a IX. kerületekben is, ahol meghaladta az 500 új lakást a felszívás.

„A fenti adatok nem okoztak különösebb meglepetést, hiszen évek óta ezek a kerületek a vásárlók kedvencei a budapesti újlakás-piacon, erre a keresletre reagálva továbbra is itt indul a legtöbb új projekt” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A másik véglet az V. kerület, ahol alig vannak újépítésű ingatlanok, kevesebb, mint tízet adtak el 2025-ben, de ezt alig haladta meg az I. és a XVI. kerület adata.

A tavalyi második félévben 144 új kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, ezekben összesen 5800 lakást kínálnak. Az egész évben 259 projekt került a piacra összesen 11.400 lakással, utóbbi szám 40 százalékkal haladja meg a 2024-es év adatát. Vagyis beindulni látszanak az új fejlesztések is, illetve a korábbinál nagyobb méretek jellemzők ezekben.

Ez a 30 négyzetméteres, egyszobás lakás a XI. kerületben található, egy 14 szintes, 2024-es építésű társasház ötödik emeletén.

„Ez jórészt annak köszönhető, hogy a szeptemberben indult Otthon Start program megmozgatta a keresletet, illetve a hitelprogramnak legalább 70%-ban megfelelő 250 lakásosnál nagyobb fejlesztések nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásokká válhatnak. Emellett szintén tavaly indult el a Lakhatási Tőkeprogram, mely az ingatlanfejlesztőket segíti kedvezményes forráslehetőséggel” – hangsúlyozta Valkó Dávid.

A 2025-ben megkezdett értékesítéseket tekintve sincs nagy meglepetés a kerületek rangsorában, a XI. és a XIII. kerület szinte fej-fej mellett állnak mintegy 2500 lakással. Ugyanakkor 2024-hez képest legnagyobb arányban az I., VIII., XV., XVIII., XIX. és XXI. kerületekben bővült az új kínálat. A lakásépítők növekvő magabiztosságát mutatja, hogy míg 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt(ütem) értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 haladta meg a 100 lakásos volument, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a 100 lakásos méretet.

Kiváló közlekedési körülmények jellemzik ezt a projektet a XIX. kerületben, ahol kétmillió forintos regisztrációs díjjal leköthetőek a lakások.

A piac tehetetlensége miatt (azaz, hogy a növekvő keresletre a kínálat csak késve tud reagálni) az átadott lakások száma nagyjából 30%-kal csökkent 2024-hez képest, így mintegy 4000 társasházi lakás készült el tavaly. Ugyanakkor a bejelentett fejlesztések és a megindult értékesítések alapján ez a szám a következő években jelentősen emelkedhet, az OTP adatbázisa szerint 2026-ban a 9000-et is meghaladhatja, de még 2027-ben is 8000 körül lehet, jelenlegi adatok alapján. Vagyis a fent említett ösztönzők hatására láthatóan megmozdultak a fejlesztők, csak időbe telik, mire a jelenleg értékesítés és/vagy építés alatt álló lakások el is készülnek.

Az adatbázis szerint idén csak a XIII. kerületben mintegy 3100 új lakást adhatnak át, majd jövőre még 2400-at. A másik slágerterület, a XI. kerület idén 800, jövőre pedig 1900 lakást adhat hozzá a budapesti új állományhoz. A dobogó harmadik fokáért pedig éles lehet a verseny a X. és a IX. kerület között, 2026-ban előbbi, jövőre pedig utóbbi gazdagodhat egy kicsivel több, 1000-1500 közötti új lakással.

Mivel tavaly a rekord új kínálat még az igen masszív keresletet is meghaladta, az építés alatt álló eladatlan lakáskészlet jócskán bővült a megelőző évihez képest. Az OTP adatbázisa szerint 2026 elején közel 7600 már épülő lakásból válogathattak az érdeklődők, melyből a XIII. kerület közel kétezer, a XI. pedig 1500 ingatlannal részesedik. Az azonnal költözhető 630 darabos újlakás-készlet ugyanakkor 2023 vége óta folyamatosan csökken. Aki rögtön költözne, a XIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant, itt több mint száz lakásból válogathat jelenleg, majd 80-80 darabbal a XI. és a IX. kerület a sorban következő. A Budapesten aktuálisan értékesítés alatt álló projektekben jelenleg összességében 8700 az eladatlan lakások száma (bő ötszáz még csak tervasztalon létezik), 43%-kal több, mint egy éve.

Különleges társasházak épülnek a XI. kerület zöldövezetében, az Őrmezei úton.

A már átadott és a még épülő szabad lakásokat figyelembe véve kiszámítható a felszívási idő az egyes budapesti kerületekben. Ez az elméleti mutató arról informál, hogy a jelenlegi eladási ütem mellett mennyi idő alatt fogyna el a piacon lévő lakásmennyiség, ha nem számolunk új kínálattal. A legalacsonyabb ez az érték a X. kerületben, ahol mindössze bő két hónapra elegendő új lakás van jelenleg a piacon, de a XVI. kerület sem áll sokkal jobban. A kereslethez viszonyítva a legbőségesebb a kínálat jelenleg az I. kerületben, ahol ugyan mindössze 50 új lakás van a piacon, de a jelenlegi dinamika mellett ez több mint három évig kitartana, illetve a két évet meghaladja az elméleti felszívási idő még a VI., IX. és XII. kerületekben is.

A jelenleg építés alatt álló, 2026-os átadású lakásokra szűrve az OTP adatbázisát valamivel 1,7 millió Ft/m2 feletti átlagár adódik Budapesten. Ha 2027-es átadással nézzük, ez 1,83 millióra nő (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár). „A mostani árszintek igen változatosak a fővárosban, nagyjából 1 és 4 millió Ft/m2 között szóródnak, illetve egy különleges koncepciójú fejlesztés esetén 7 millió forintig is elmegy a maximum. Érdekes helyzetet hoz ugyanakkor az Otthon Start Program, illetve ennek kapcsán a nemzetgazdasági szempontból kiemelt státusz, ugyanis így jelenleg vannak olyan lokációk – például a XI., vagy a XV. kerületben –, ahol a panellakások és bizonyos fizetési ütemezésnél az új óriásprojektek otthonainak négyzetméterára gyakorlatilag összeér. Ennek oka, hogy a törvényben 1,5 millió forintos négyzetméterárban maximálták az Otthon Start igénybevételét. Arra számítunk, hogy ez a szabály akár érdemben visszafoghatja az újépítésű lakások áremelkedését” – ad gyors körképet Valkó Dávid.