Berobbant az év a lakáspiacon – De meddig tarthat ki a lendület?

A 2023-as év végi várakozásokhoz képest 2024 a vártnál erősebb volt a magyar lakáspiacon, a tranzakciók száma meghaladhatta a 130 ezret és az árak is minden szegmensben és lokáción tovább emelkedtek. Még ehhez képest is felfokozott várakozásokkal indult a 2025-ös év, hiszen egy sor új lakáspolitikai intézkedés és egyéb piaci körülmény támogatja a további élénkülést. Ide sorolható többek között az állampapírok jelentős kamatfizetése a háztartások számára, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átmeneti felhasználhatósága, az adómentesen adható munkáltatói támogatások bővülése, a kistelepüléseken elindított otthonfelújítási program, a munkáshitel elindulása, a kedvezőbb hitellehetőségek – hangzott el az OTP Ingatlanpont évindító sajtótájékoztatóján.

Egyelőre úgy tűnk, hogy még ezeket a felfokozott várakozásokat is felül tudja múlni a lakáspiac, legalábbis az első adatok erre utalnak. 2024-ben 38%-kal több érdeklődés volt regisztrálható, mint az előző évben, az idei január pedig még ezt is meghaladta, hiszen további 46%-os ugrás látszik a tavalyi első hónaphoz képest – emelte ki Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. Ezen belül a lakások iránt kétszeres, a házak iránt pedig 33%-kal magasabb érdeklődést látnak az év elején, a legtöbben a felújított, átlagos és jó állapotú ingatlanok iránt érdeklődnek. Budapesten az elmúlt évek legnépszerűbb környékein (XIII., XIV. és XI. kerületek) a legerősebb a kereslet, de a külső kerületek is élénkülnek, a korábban „elfeledett” környékeken akár három-négyszeres növekedés is látható.

Vidéken Pest vármegye mellett Hajdú-Biharban és Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyékben a legnagyobb a kereslet, míg a legnagyobb bővülést Baranyában, Tolnában és Győr-Moson-Sopron vármegyékben regisztrálták az év első hónapjában.

A kereslet bővülésével a kínálat egyre kevésbé tud lépést tartani, 2024. novembere és 2025. februárja között országosan a házak esetében 10%-os, a lakásoknál 15%-os csökkenés volt az elérhető ingatlanok számában. Budapesten még jelentősebb a kínálat szűkülése, az elérhető lakások száma közel negyedével eshetett.

„Az árakban 2025. februárjában 15%-os emelkedés látszik Budapesten az egy évvel korábbihoz képest, de vidéken is 13%-os a drágulás a hirdetések áraiban. Ez nagyjából egybecseng a szakértők idei egész éves várakozásaival, országosan 10-15%-os áremelkedésre lehet számítani” – hangsúlyozta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője.

Szerinte a kiemelten népszerű, befektetésnek ideális területeken, illetve a fővárosban akár a 20%-ot is elérheti a drágulás. Budapesten és vidéken is eddig a panellakások ára emelkedett a legnagyobb mértékben, ebben a szegmensben a drágulás több mint 20%-os volt. A tégla lakások ára 13-15%-kal emelkedett, míg a családi házak piacán egyelőre 9-10%-os áremelkedés látszik.

„Bár a gyors drágulás sokkoló lehet a vevők számára, egyelőre korai lakáspiaci buborék kialakulását latolgatni. 2014-től nyolc éven keresztül volt rendre ilyen ütemű áremelkedés, ez repítette a magyar lakáspiacot ebből a szempontból Európa csúcsára, ráadásul az ezt követő 2022-2023-as árkorrekció is mérsékelt volt. A kereslet élénkülése szabályszerűen maga után vonja az áremelkedést” – emelte ki Valkó Dávid.

Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ugyanakkor továbbra is jelentősek a különbségek országosan az árakban: Budapesten 2024-ben már egymillió forint felett volt az átlagos négyzetméterár, miközben Nógrád vármegyében alig haladta meg a 200 ezer forintot. A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben a 800 ezer forintot közelíti az átlagár, míg Salgótarjánban a 220 ezret sem éri el.

A fokozódó kereslet miatt láthatóan a fejlesztők is felébredtek, Budapesten például 2024-ben 29 ötven lakásnál nagyobb projekt értékesítése kezdődött el, melyek közül 21 több mint 100 lakásos, és idén is folyamatos a nagy projektek indítása. Ugyanakkor a piac tehetetlensége miatt ezek a lakások csak évek múlva készülhetnek el.

„A fokozódó kereslet miatt a tranzakciószám 15-20%-os emelkedésére lehet számítani 2025-ben, így akár a 150 ezret is elérheti az adásvételek száma” – mondta a sajtótájékoztatón Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője. Szerinte idén nem csak a kereslet, hanem a kínálat is élénkülhet, mivel a fokozódó érdeklődés és az emelkedő árak következtében megjelenhetnek a piacon azok az eladók is, akik eddig kivártak.

Az általános piaci élénkülés mellett arra lehet számítani az OTP Ingatlanpont ügyvezetője szerint, hogy 2025-ben szűkül majd az alku tere, illetve növekedhet a befektetési célú vásárlások piaca is. Ugyanakkor Hartlieb Balázs kiemelte, hogy a piaci változások miatt fokozottan ajánlott szakértő segítségét kérni a lakásvásárláshoz. Tapasztalataik szerint már a hitelpiacon is kiemelkedő érdeklődés mellett indult az év.

„Az ingatlanpiac most nagyon aktív, a lakások forgási sebessége rendkívül gyors. A piacon most többféle támogatás és finanszírozási forma is elérhető, ezért nem elég csak összehasonlító oldalakon kalkulációt végezni. Fontos, hogy vásárlás előtt az ügyfelek egyeztessenek szakértőkkel, akik segítenek megtalálni a legoptimálisabb megoldást. Így amikor a lakásvásárló az eladóval tárgyal, akkor a zsebében van már a banki ajánlat, amely biztosítja őt arról, hogy mennyi hitelre jogosult” – mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője.

Az OTP Bank szakértője szerint az ingatlanhitelezés továbbra is növekszik, köszönhetően annak, hogy a korábbi éveket bőven meghaladja az ingatlanpiaci forgalom, 2024-ben több mint 1350 milliárd forintos lett a lakáshitelpiac, a 2025-ös évben várhatóan eléri majd az 1700 milliárd forint körüli szintet. Az elmúlt időszakot a támogatások, támogatott hitelek piaci szerepének, illetve a kamatperiódusok átrendeződése jellemezte. Míg korábban az egy vagy egy évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek voltak meghatározóak, mára elég nagy arányt képviselnek a végig fix, a teljes futamidőre fix kamatot biztosító lakáshitelek. 2024. decemberében a 10 évnél hosszabb időre fixált kölcsönök aránya a lakáshitel piacon már több mint 28 % volt, ami azt jelenti, hogy nagyon sok hitelfelvevő számára fontos a biztonság.