Túl a mélyponton - jövőre már olcsó lehet a lakás a fővárosban

Az zenga.hu egy éve indult azzal a céllal, hogy platformot biztosítson és segítse az ingatlant keresőket és az eladókat, és hogy versenyhelyzet alakuljon ki ezen a területen is. Korábban ezt a piacot egy domináns szereplő határozta meg, de most, amikor a lakáspiacon súlyos visszaesés következett be, egyre fontosabb szerepük van a minél szélesebb körű szolgáltatásoknak, amikkel az érdeklődőket meg is lehet találni.

A lakásvásárlók fele az idénre eltűnt, ehhez képest a lakásra és az ehhez kapcsolódó témákra való online keresés csupán 20 százalékkal esett vissza a Google szerint, ami viszont a zenga.hu saját adatain nem látszik, éppen ellenkezőleg, mondta Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások ügyvezetője az előadásában. Ez azt jelenti, hogy az érdeklődés még mindig jelentős.

Mindenki kivár?

Előadásában Tardos Gergely, az OTP elemzési központjának a vezetője arról beszélt, hogy a lakáspiacra mekkora hatással van a makrogazdasági környezet. Némi késlekedéssel ugyan, de az ingatlanpiac követi a gazdasági változásokat. Érdekes összefüggés, hogy - ahogy a 2022-es évben kialakuló válság után is tapasztalható - ha baj van, a kereslet gyorsan reagál, magyarul elkezdenek a vevők eltűnni a piacról, míg a kínálati oldal sokkal komótosabb. Ez abból is világosan látszik, hogy sokan még mindig olyan áron próbálnak túl adni az ingatlanjukon, mintha két évvel ezelőtti pénzbőség lenne jellemző ma is. Inkább oldalaznak, azaz se nem emelnek, se nem csökkentenek.

Ugyanakkor Tardos szerint a jövőkép kicsit jobb, mint az idei volt. "A mélypont megvolt", jövőre a szakember élénkülést vár. Bár hozzátette, nem lesz kiemelkedő év.

Az ingatlan önmagában a legnagyobb értékű vagyontárgy, amit a leginkább hitelből vásárolnak meg, amiben pedig hatalmas szerepe van az állami támogatásoknak, hangzott el. Hogy mire van szüksége a a lakáspiacnak, azt így lehet összefoglalni:

• bizalomra
• gazdasági növekedésre
• olcsó hitelre
• állami támogatásra.

Jelenleg már látni, hogy elindult egy mérsékelt gazdasági növekedés, a GDP jövőre akár 2 százalékkal is nőhet, miközben a bérek vásárlóértéke is nő és a kiskereskedelmi forgalom visszaesése is megállt. "Ellenszél volt az idén, de a jövő év jobb lehet" - mondta az elemző. A növekedésben a fogyasztásnak fontos szerepe lesz, és ezzel együtt 5 százalékos reálbéremelkedést vár. A CSOK Plusz miatt jövőre a hitelfelvétel mindenképpen nagyobb lesz, mint az idén, ugyanakkor az állami támogatás összege nem lesz magasabb, összegzett Tardos Gergely.

Olcsó pesti lakás történeti összevetésben?

A mostani helyzetben a lakásárak stagnálnak, a piac túlértékeltsége így ennek köszönhetően - valamint a várható reálbéremelés hatására - gyorsan csökkenhet. Ezek következményeként a jövő év végére a fővárosban - történeti összevetésben - akár kifejezetten olcsó is lehet a lakás, hacsak nem kezdenek újra árakat emelni.

Tardos Gergely szerint ez volt a magyar történelem legrövidebb lakáspiaci recessziója, 2025 pedig áttörést is hozhat, bár az aranyévek már nem térnek vissza, összegzett.

Szabó István, az OTP Bank vállalati és agrárigazgatóságának vezetője is lassú emelkedésről beszélt. Az idén ugyanakkor hitelezésben 40 százalékos volt visszaesés, de az idén szeptemberre a lakáshitelezés volumene már elérte a 2022-es év 70 százalékát. A hiteleket nézve a piacot a használt lakások vásárlása dominálja, a zöld otthon program végével viszont az új lakások vásárlása és az építés aránya megfeleződött.

Vonzóbb hitelek, de szűkülő kedvezményezetti kör

Két trend figyelhető meg: az állami támogatás elértéktelenedése és a piaci hitelek elérhetőségének a növekedése. A CSOK tudott önerő lenni, a gyermeket vállaló házaspárokat megcélzó CSOK Plusz viszont nem, és szerinte az nem is fog beépülni az árakba, ahogy az eladók korábban a CSOK-kal így számoltak, és árat emeltek a hatására. Tehát önmagában csak a CSOK Plusz miatt várhatóan nem fognak árat emelni az eladók, ami pozitív. Viszont csak vállalt gyerekre vonatkozik, ezért viszont szűkül a lehetőséggel élők köre.

Mivel a CSOK-nál az adatok szerint csak minden második hitel vonatkozott vállalt gyerekre, és a CSOK Plusznál ez viszont feltétel, ez azt jelenti, feleződik a kedvezményezettek köre. Kelet-Magyarországon nagyobb az elérhetősége, nyugaton kisebb, hangzott el. A CSOK Plusznál a hitelösszeg jelenti majd az áttörést, ami most lényegesen nagyobb a CSOK-hoz képest, és hozhat sikert.

Azt mondta, ma támogatásokkal a vidéki kétgyermekeseknek a legkönnyebb ingatlant vásárolni az ország más pontjaihoz képest.

Mennyit ér ma a fővárosi lakáspiacon például a 30 vagy az 50 millió forintos hitelösszeg? Csábító, ugyanakkor a kamattámogatott hitel elérhetősége szűkült, és hiába vonzóvá tették, de nem fogja kompenzálni ezt a szűkülést. Ezért szükség lesz a piaci hitelekre is a továbbiakban. Mivel a THM plafon a bankok közötti versenyt ellehetetlenítette, a hitelfelvevők ezért az alapján dönthetnek, hogy például milyen szolgáltatást kapnak a pénzintézettől, amik tehát nem ár jellegű elemek.

Ki rántja félre előbb a kormányt?

2023 végére 90 ezer lesz a ingatlantranzakció-szám, ami 2008-2009-es szintnek felel meg. (Jövőre ennél harmadával többre számít a szakma, de erről a következő cikkben lesz szó).

A hirdetések számában folyamatos a növekedés, és megnőtt a hirdetési idő is, lassan kerülnek le a hirdetések, ezt már Lipták Zsuzsa mondta a zenga.hu ügyvezetője az ingatlanhirdetési portál adatai alapján. A májusi 57 napos hirdetési időről mostanra átlagosan 94 napra nőtt a hirdetések ideje. Ez elsősorban a házakat érinti, amiket jelenleg nehezebb eladni. Ennél az ingatlantípusnál a májusi időhöz képest a duplájára nőtt a hirdetési idő, mondta Lipták Zsuzsa.

Az árakban 2021-ről 2022-re még 21 százalékkal nőttek a négyzetméterárak, tavalyról az idénre azonban már csak 3 százalékos volt a növekedés, de lakástípusonként nagyon eltérően. A paneleknél például egyáltalán nem nőttek az árak, 4 százalékos csökkenést mértek, míg új építésű lakásoknál 8 százalékos volt az átlagos emelés.

Akinél sürgős az eladás, az kis lépésben csökkent, mondta Lipták Zsuzsa, aki rámutatott, hogy bár a többség kivár, de egyre többen és egyre nagyobb mértékben lejjebb viszi az árat az eredetihez képest. A csökkentés mértéke a házaknál 11, a lakásoknál 8 százalék volt.

Fotók: Rizmajer Antal