Nagy ütemben bővül az újlakás-kínálat a fővárosban

2025 második felében a budapesti újlakás-piac az év első hat hónapjához nagyon hasonló, impresszív volumenmutatókat produkált. „Az első fél évi 4200 után júliustól decemberig 4500 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek. Az egy év alatt eladott 8700 lakás hajszállal marad csak el a 2024-es eredménytől, és így 2017 óta a második legnagyobb értékesítési volumen” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A belvároshoz közel, de csendes, ősfás környezetben, akár befektetésnek is ideális lakásokat hirdetnek a Rákos-patak partján.

A már második éve igen élénk keresletet az új kínálat folyamatosan leköveti. A tavalyi második fél évben 144 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, melyek keretében mintegy 5800 lakás épül. Az év egészében elindított 259 projekt darabszám 25%-os, az ezek keretében megépülő 11 400-as új lakásmennyiség viszont közel 40%-os növekedés a megelőző évihez képest, így az átlagos projektméret is tovább, 44 lakásosra nőtt. Ehhez nagyon hasonló kínálati dömpinget utoljára 2016-2017-ben lehetett tapasztalni, amikor az ötéves recesszióból való lakáspiaci kilábalás már az egyszerre több nagy projekttel megjelenő nagy fejlesztőket is kellően magabiztossá tette.

A beruházói aktivitás tavaly a XI. kerületben volt a legélénkebb. Újbuda piaci részesedése 23%-os: a 11.400 újonnan piacra került lakásból mintegy 2600 itt épül meg. A XIII. kerület 2400 új otthonnal a második, míg a dobogó közelébe már régen jutó X. kerület a harmadik, ahol ezer lakás értékesítése indult el négy projekt keretében (ebből bő 900 ráadásul egy fővárosi szinten is gigantikusnak számító beruházás több ütemében). Ha a projektek darabszámát nézzük, már más a kép. 38 új beruházás értékesítése indult a XI. kerületben, 31 a III.-ban és 29 a XIV. kerületben. Míg azonban a két utóbbi városrészben mindössze nagyjából 20 lakásos az átlagos projektméret, a XI. kerületben 68 lakásos egy átlagos új társasház.

A BME és az ELTE közelében, a XI. kerületben, a Hauszmann Alajos utcában épült az Újbuda Garden változatos alaprajzú lakásokkal.

A X. kerülettel a számokat torzító óriásprojekt miatt nem számolva a IX. kerületben a legnagyobb, 159 lakásos az átlagméret. Új projekt értékesítése minden kerületben indult tavaly, azonban az I. és a XXI. kerületben csak 2-2 beruházás keretében. A lakásépítők növekvő magabiztosságát mutatja, hogy míg 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt(ütem) értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 haladta meg a 100 lakásos volument, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a 100 lakásos méretet. A lendület idén sem törik meg, sőt már az első bő három héten újabb hat nagy projekt értékesítése indult el, ami máris előre vetíti, hogy 2026-ban ismét kínálati rekord születhet.

Az OTP Jelzálogbank 350 értékesítés és további 120 jelenleg előkészítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb projektet (melyek keretében összesen mintegy 49 ezer lakás épül) tartalmazó adatbázisa szerint 2025-ben az egy évvel korábbinál 30%-kal kevesebb, nagyjából négyezer új társasházi lakás került átadásra Budapesten. Ennek negyede, ezer ingatlan a XIII. kerületben készült el, amit 580 lakással a IX., majd 480 lakással a XIV. kerületek követnek.

Budafok csendes, zöldövezeti részén épülnek egy újépítésű, 5 lakásos társasházban nappali+2-3 szobás lakások.

Egyedül a XXI. kerületben, Csepelen nem volt lakásátadás, és az I., valamint a XVIII. kerületekben egyenként is csak tíz alatti. Az, hogy 2026-os tervezett átadási dátummal jelenleg már 9100 (és 2027-re további 7900) lakásról van információnk egyértelműen mutatja a kínálat bővülését, ráadásul igen gyakori, hogy az értékesítést csak az építkezés előre haladott fázisában kezdik meg, azaz a publikusan hirdetetteknél több helyszínen zajlik most is a kivitelezés, a lakások viszont csak az év előre haladtával kerülnek piacra.

„Az idénre tervezett átadások számából, közel 3100 lakással egyharmados a XIII. kerület részesedése. Ezt követik 1430 darabbal a X., majd 840 ingatlannal a XI. kerületek. Adatbázisunk aktuális tartalma alapján 2027-ben is a XIII. kerületre vetülhet a fókusz, ahol az átadni tervezett 2400 lakás a fővárosban megépült mennyiség közel 30%-át adná” – sorolja a kínálati adatokat az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A kereslet volumenében, azaz a tavalyi évben eladott új lakások számában valamivel több mint kétezer lakással (23%-os piacrészesedéssel) szintén a XIII. kerület az első, melyet alig lemaradva a XI. és 1100 lakással a X. kerület követ. Mindezek mellett a III., VIII., IX. és XIV. kerületekben volt élénkebb a piac, itt egyenként 4-600 új lakás talált gazdára. A hét kerület összesített részesedése a forgalomból 82%-os volt 2025-ben. Mivel tavaly a rekord új kínálat még az igen masszív keresletet is meghaladta, az építés alatt álló eladatlan lakáskészlet jócskán bővült a megelőző évihez képest.

Újszerű társasházban hirdetik ezt a 62 négyzetméteres, 3 szobás, nagy erkélyes, kiváló elosztású lakást a XIII. kerületben.

Adatbázisunk szerint 2025 végén közel 7600 már épülő lakásból válogathattak az érdeklődők, melyből a XIII. kerület közel kétezer, a XI. pedig 1500 ingatlannal részesedik. Az azonnal költözhető 630 darabos újlakás-készlet ugyanakkor 2023 vége óta folyamatosan csökken. Aki rögtön költözne, a XIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant, itt több mint száz lakásból válogathat jelenleg, majd 80-80 darabbal a IX. és a XI. kerület a sorban következő. A Budapesten aktuálisan értékesítés alatt álló projektekben jelenleg összességében 8700 az eladatlan lakások száma (bő ötszáz még csak tervasztalon létezik), 43%-kal több, mint egy éve.

A kínálat látványos duzzadása egyenes következménye egyrészt a már harmadik éve általánosan kedvező piaci környezetnek, a folyamatos keresletnek, emellett az állam is nagy hangsúlyt helyez a választék bővítésére, elsősorban áremelkedést mérséklő céllal. Ennek érdekében tavaly 300 milliárd forintos kerettel Lakhatási Tőkeprogram indult; a minimum 250 lakásos, legalább 70%-ban Otthon Start Program kompatibilis (maximum 100 millió forintos ár, maximum 1,5 milliós m2-ár) ingatlanokat kínáló projektek nemzetgazdasági szempontból kiemelt státuszt kaphatnak; a várhatóan februárban hatályba lépő társasházi építményi jog pedig növeli a vevők jogbiztonságát építés alatt álló, vagy tervezett projektben lakás vásárlásakor. Mindezek mellett folyamatosan bővül a rozsdaövezeti akcióterületek köre, ahol az 5%-os lakásáfa visszaigényelhető. Ugyanakkor a jelenlegi jogszabályok szerint pont ennek az újlakás vásárlásakor kedvezményes áfaszintnek az érvényesítési lehetősége jár le idén, ha a projekt év végéig nem szerez jogerős építési engedélyt, ez pedig ugyancsak az engedélyezés mihamarabbi elindítására ösztönzi a lakásépítőket.

Jelenleg építés alatt álló, 2026-os átadású lakásokra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát valamivel 1,7 millió Ft/m2 feletti átlagár adódik Budapesten. Ha 2027-es átadással nézzük, ez 1,83 millióra nő (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár). „A mostani árszintek igen változatosak a fővárosban, nagyjából 1 és 4 millió Ft/m2 között szóródnak, illetve egy különleges koncepciójú fejlesztés esetén 7 millió forintig is elmegy a maximum m2-ár. Érdekes helyzetet hoz ugyanakkor az Otthon Start Program, illetve ennek kapcsán a nemzetgazdasági szempontból kiemelt státusz, ugyanis így jelenleg vannak olyan lokációk – például a XI., vagy a XV. kerületben –, ahol a panellakások és bizonyos fizetési ütemezésnél az új óriásprojektek otthonainak négyzetméterára gyakorlatilag összeér. Nehéz egyelőre megjósolni, hogy ez, illetve általában a bővülő kínálat hogyan hat az átlagárakra idén, mindenesetre a korábbi évekhez képest most van esélye a drágulás látványosabb lassulásának” – ad gyors körképet Valkó Dávid.

Ha most keresel lakást vagy házat, akkor nézd meg a Zenga premier címkés ingatlanokat! A 3 százalékos hitel esetében fontos lehet az időzítés. Ezért most még inkább érdemes szétnézni a Zengán, hiszen számos eladó házat és lakást itt láthatsz először. Ha nem akarsz kihagyni egyetlen friss hirdetést sem, keresd a Zenga Premier ingatlanokat!

Az együttműködésben részt vevő ingatlanközvetítő hálózatok új, kizárólagos hirdetéseinek nagy részét a zenga.hu és koltozzbe.hu ingatlankeresőn láthatod legelőször - és a feltöltéstől két hétig nem érhetők el más ingatlankeresőn! A tájékoztatás nem teljeskörű, részletek a Zenga.hu/premier oldalon.

Illusztráció: Budapest, Shutterstock