Újépítésű ingatlanok: melyek az előnyeik, a kockázataik és a vásárlói buktatók?

Az elkövetkező években – feltételezve, hogy megmarad a támogatott hitelfelvételi lehetőség – az újépítésű ingatlanok piaca kettészakad. A hagyományos újépítési módok mellett megjelennek a "OSP-s" újépítésűek, melyek valós alternatívát jelentenek a használt ingatlanok piacának – mondta Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója.

Hozzátette, hogy mint mindennek, természetesen az újépítésű ingatlanoknak is vannak előnyei és hátrányai, melyek vonzóvá, vagy pont ellenkezőleg, kerülendővé teszik őket egyes vásárlók számára.

Újpesten a 146 lakás egyike még lehet a tiéd.

Az előnyök közé sorolhatjuk a modern környezetet, az energiahatékony szigetelést és fűtési rendszert, a kornak megfelelő, élhető tereket, a garanciát, az értékállóságot és a kedvező finanszírozási feltételeket. Akik pedig kerülik az újépítésűeket, azok általában a magasabb árra, a kivitelezési és beruházói kockázatokra, a kezdetben hiányosabb infrastruktúrára, az építkezési zajra hivatkoznak.

Új vagy használt?

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan egyik szakmai vezetője szerint egy újépítésű ingatlan megvásárlása mindenképpen egyszerűbb megoldás abból a szempontból, hogy költözésnél az új tulajdonosnak nincs más feladata, mint bútorokat vásárolni.

Ezzel szemben a használt ingatlanoknál a vevők gyakran komolyabb anyagi ráfordítást igénylő problémákat is vesznek a lakással együtt. Hiszen az ingatlant rendbe kell tenni, fel kell újítani, ráadásul a régi épületek állandó karbantartást is igényelnek. Családi házaknál és társasházaknál folyamatosan keletkeznek olyan költségek, amelyekre szükség van az épület állapotának megóvásához.

A VIII. kerület megújuló, rehabilitációs övezetében, a Kálvária-Kőris utca sarkán épülő társasházban eladó egy 1+1 szobás lakás.

Az újépítésűeknél ilyesmivel nem kell foglalkozni. Már csak azért sem, mert ha valamilyen probléma merül fel, azt a kivitelezőnek garanciálisan javítania kell, ezért plusz költség sem terheli a lakástulajdonost. Emiatt az újépítésűeknél hosszú ideig nem kell komolyabb anyagi áldozatokat igénylő felújításra készülni, ami növeli a vevők kényelmét és komfortérzetét.

Megbízható a fejlesztő?

Arról természetesen érdemes a vásárlást megelőzően tájékozódni, hogy egy adott lakóingatlan-fejlesztés beruházója mennyire megbízható vagy „tőkeerős”, milyen múltja van, többek között azért, hogy tudja-e vállalni az egyébként kötelező garanciát.

De az elinduló Otthon Startos, nemzetgazdaságilag kiemelt státuszt kapott fejlesztéseknél ez vélhetően nem lesz probléma, hiszen ezeknél a nagy lakásszámok és a feltételek miatt eleve csak a nagyobb beruházó cégek jelenhetnek meg.

A BudaPart egy modern és fenntartható városnegyed XI. kerületben.

Rencsevics Mária kerületi szakmai vezető szerint beruházói szempontból jelentős a különbség, amikor egy néhány lakásos kisebb épületről beszélünk, vagy egy nagyobb volumenű lakóingatlan-fejlesztésről. Időnként lehet találkozni ugyanis azzal, hogy egy kezdő építési vállalkozó próbálkozik egy új beruházást megvalósítani, de nagyon keveset tud a folyamatokról és a jogi szempontokról, ráadásul nincs is elég tőkéje. Pedig az újépítésű lakásoknál is szinte biztosan felmerülnek olyan kisebb problémák, amelyeket a szavatossági időn belül kezelnie kell a fejlesztőnek. Ez gyakorlatilag elkerülhetetlen, így ilyenkor az a fontos, hogy ezeknek a javítására nyitott legyen a beruházó.

Sebestyén Tamás szerint is elsősorban az olyan helyi vállalkozók megbízhatóságára, referenciáira kell nagyon odafigyelni, akik csak néhány lakásos fejlesztésben vannak benne. Ugyanakkor a fejlesztő megbízhatóságát a legnehezebb ellenőrizni, ezért a referencia nagy jelentőségű. Kis projektek esetén ráadásul a beruházó vállalkozók nehezen értik meg, hogy a vevő bizalmatlan.

A tervezőasztalról történő vásárlás árnyoldalai

Egy másik jelentős probléma forrása az újépítésűeknél a tervezőasztalos vásárláshoz kapcsolódik. Ez annyival nehezíti a vevő helyzetét, hogy a terveken és jó esetben a látványterven kívül semmit nem lát még az ingatlanból, így a kivitelezési minőséget sem. A vevők sokszor nem tudják elképzelni a tereket, néhány méretre vonatkozó szám nem sokat mond nekik, ezek alapján általában nem tudják fejben berendezni a lakást.

Ez az új lakópark a Frangepán utca központi, mégis csendes részén valósul meg.

A látványterv ugyan segít, de ez sokszor szépítve ábrázolja a majdani valóságot. Könnyen beleszeretnek a vevők az ingatlanba, ami később csalódást okozhat számukra. Máshogy néz ki a lakás, mint amit elképzeltek, nem pont olyan a panoráma, mint a látványterven, nem olyan zöld, nem olyan csendes a környezet, mint amire számítottak.

A szakember ezért azt tanácsolja, hogy a látványterveken túl az érdeklődők legalább a fejlesztés környezetével ismerkedjenek meg a vásárlás előtt. Habár ez sem kínál akkora információmennyiséget az ingatlanról, mint egy kész lakás vevői felmérése, mégis némi támpontot ad arra nézve, hogy mekkora zajra számíthatnak, milyen a környék, a közlekedés, a légszennyezettség.

Funkcionalitás és valós igények

Az újépítésű lakásoknál a műszaki és esztétikai szempontok mellett nagyon fontos a funkcionalitás felmérése is. Ez azt jelenti, hogy tisztában kell lenni a valós használati szokásokkal, igényekkel. Minden kornak megvannak a maga jellegzetességei, ilyen például az elmúlt évtizedekben az amerikai konyhás nappali. Ha egy újépítésű lakásban ilyet alakítanak ki, viszont a vevő évtizedeken keresztül zárt konyhát használt, akkor nehéz lesz számára a váltás, nem feltétlenül fogja szeretni az újat. De az is okozhat problémát számára, hogy például nagyobb tárolási kapacitásra van szüksége a lakásban, mint amit a modern tervezésű lakások nyújtani tud.

Ez a 8 emeletes épület, a River Life, a XIII. kerület Népfürdő utca 47-es szám alatt helyezkedik el.

Az újépítésű lakásoknál mindezeket a tényezőket figyelembe kell venni a vevőnek, ami nehezebb abban az esetben, ha fizikailag még nem létezik az ingatlan. Ebből a szempontból mindenképpen előnyösebb egy használt lakás vásárlójának a helyzete, hiszen az adott lakás már létezik, abba beléphet, azt megnézheti az érdeklődő. Így valamivel pontosabban látja az ingatlan hibáit, előnyeit, és hogy megfelel-e számára. Igaz, sok esetben így sem biztos, hogy a számára megfelelő lakást vásárolja meg.

És ha sürgős a költözés?

Továbbá vásárlói oldalról nézve a tervezőasztalról a piacra kerülő újépítésű lakások nem mindenkinek jelentenek megoldást, hiszen akinek a lakhatását kell rövid távon megoldani, az csak kompromisszumok árán vághat bele egy ilyen ingatlan megvásárlásába. Így, ha valakinek sürgős a költözés, akkor nem megfelelő opció számára az újépítésű lakás megvásárlása.

Egy-egy projekt átfutási ideje akár 3–4 év is lehet, így ezeknek az otthonstartos újépítésű lakásoknak egyelőre nehezen jósolható a sikere, hiszen ennyi idő alatt jelentősen megváltozhat akár a támogatási rendszer is, akár a vevők élethelyzete. Ráadásul mint sok újépítésű ingatlannál számolni kell 3–6 hónapos csúszással, tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.