Visszafogott várakozások a lakáspiacon - OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2026/1

Az országos lakásárszint 2025-ben hozzávetőleg 19,2%-kal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján, ami reálértéken kerekítve 15%-ot tett ki. A fővárosban ment végbe a legnagyobb, 21%-os áremelkedés, míg a drágulás a községek és a megyei jogú városok esetében egyaránt 19%-os volt, a kisebb városokban viszont ettől elmaradt.

55%-kal nőtt a szekszárdi forgalom

„Az előzetes adatokból 2025-ben 18%-os forgalomnövekedés olvasható ki országosan. A teljes tavalyi tranzakciószámot 145 ezer körülire becsüljük. A forgalom növekedése a III. negyedévtől, az Otthon Start Program hatására ugrott meg látványosan. A kereslet a városokban nőtt leginkább, 25-30% közötti mértékben, a községi élénkülés már mérsékeltebb, 18%-os volt, Budapesten pedig mindössze 3%-kal nőtt a tranzakciószám tavaly” – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly Győr-Moson-Sopron megyében nőtt legnagyobb ütemben, 35% felett az adásvételek száma. A 30%-os növekményt még négy megye, Fejér, Somogy, Veszprém és Tolna haladták meg. A másik véglet – Jász-Nagykun-Szolnok mögött – Budapest, mindössze 3% alatti gyarapodással. A megyeszékhelyek közül is mindegyikben nőtt a forgalom 2025-ben. Az élen Szekszárd áll 55%-kal, s még Zalaegerszeg közelíti meg az 50%-ot. Szegeden ugyanakkor csak 11%-os forgalomnövekedést mérhettünk.

Budapest egészében várhatóan 33 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. Az emelkedés a legnagyobb arányt (43%) a IX. kerületben érte el, ettől messze lemaradva az V. és a VI. kerületben volt 15-20% közötti a gyarapodás. A IX. kerületben egymást érik a több száz lakásos új lakóprojektek folyamatos átadásokkal, több ilyen fejlesztés közel egy időben történő befejezése és a végszerződések NAV általi rögzítése látványosan megemelheti a forgalmat. A két belvárosi kerület esetében ugyanakkor ilyen hatás nem játszik szerepet. A rangsor végén álló XI. kerület mutatójában (-10%) szintén megjelenhetnek az új projektek hektikus átadásai, ebben az esetben konkrétan a bázishatás által: 2024-ben ugyanis éppen Újbudán nőtt leglátványosabban a forgalom, ahonnan a tavalyi évre könnyebb volt visszaesést elérni.

A vármegyék közül Baranya, a nagyvárosok között Pécs drágult legjobban

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly az összes megyében drágulást mutattak a számok. Az élen Baranya áll 32%-os árnövekedéssel, melyet Zala, Komárom-Esztergom és Tolna követ jócskán lemaradva, 23-24%-kal. A rangsor másik véglete Heves, mindössze 3%-os értékkel, s még Pest, Vas és Csongrád-Csanád állnak 10% alatt. Nagyvárosaink közül Pécs drágult legjobban (34%), majd Tatabánya és Miskolc következnek 24-26% közötti arányszámokkal.

Árszint alapján nincs veszélyben az V. kerület elsősége

A fővárosi kerületek árváltozása alapján a III. kerület áll élen 29%-os drágulással. Ezt a IX., XV. és XXII. kerület követi 26-28% közötti arányokkal. Élénk újlakás-piac ezek közül a III. és IX. kerületekben van, emiatt a vizsgált adatra jelentős hatása lehet a korábbinál drágábban eladott új lakásoknak. Erre a hatásra bizonyíték még az is, hogy az utolsó helyen szereplő XXIII. kerület (mindössze 6%-os drágulás) a megelőző két évben még a dobogó tetején állt, és itt az alapból csekély forgalom mellett könnyebben kilengethetik az árszintet a Soroksáron az elmúlt években nagy számban induló új lakóprojektek. A 161 irányítószám-körzetből mindössze háromban csökkent az átlagár.

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban tavaly ismét az V. kerület volt a legdrágább, 1,665 millió Ft/m2-rel. Az ezt követő I. és a II. kerületek lépik még át a 1,5 milliós limitet. Az egymilliós szintet pedig összességében a megelőző évi kilenc után immár 16 kerület haladja meg. A másik véglet már második éve a XX. kerület 845 ezer Ft/m2-es átlagértékkel, s még a XXI. és a XXIII. nem érik el a 900 ezres határt. A legdrágább körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár), tavaly 2,173 millió forintos átlagos négyzetméterárral. A budapesti átlagár két éve lépte át az egymilliós szintet, és tavaly már 1,242 millió Ft/m2 volt.

Vármegyei és nagyvárosi ranglista

A Balaton-parti településeknek köszönhetően megyéink közül továbbra is Somogy a legdrágább, 869 ezer Ft/m2 átlagárral. Ezt szorosan követi Hajdú-Bihar (845 ezer Ft/m2), és még a Pest megyét tavaly megelőző Győr-Moson-Sopron átlagára van a 800 ezres szint felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 2025-ben 256 ezer Ft/m2 átlagértékkel, messze lemaradva a 373 ezres átlagárú Békéstől.

„A megyeszékhelyek ársorrendjének élén Debrecen (988 ezer Ft/m2) őrzi előnyét a Győr, Szeged, Veszprém és Székesfehérvár négyeshez képest (833-880 ezer Ft/m2). A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 273 ezer Ft/m2 átlagértékkel” – sorolja az adatokat Valkó Dávid.

Megbolygatta a lakáspiacot az Otthon Start Program

A szeptemberben indult Otthon Start Program (OSP) súlyát mutatja, hogy az MNB adatai szerint az első 6 hónapban Budapesten a tranzakciók 52%-át, a megyei jogú városokban 34%-át, más városokban 37%-át, a községekben 27%-át finanszírozta. Nagyobb szerepe a drágább vidéki térségekben és az olcsóbb budapesti kerületekben volt. Az ingatlankeresések száma tavaly ősszel erősen megugrott, majd idén év elején újabb hullám következett, ám a zenga.hu ingatlanhirdetési portál áprilisban már komoly visszaesést mért. A keresések összetétele is változott: az első szakaszban a lakások, később inkább a családi házak iránt nőtt az érdeklődés. A kínálatban hasonló folyamatok látszanak: januártól ismét bővült a hirdetések száma, amit az élénkülő eladási kedv és a választási bizonytalanság is támogatott. Budapesten az országosnál erősebb kínálatnövekedés mögött a gyengülő kereslet és a lassabb értékesítés áll, amit a magas árak is erősítenek. Emellett áprilisban a panelkínálat 67%-kal haladta meg a 2025-ös átlagot, ami az árak elviselhető szint fölé emelkedésére utal.

A tavalyi második félévi élénkülés után 2026. I. negyedévében az MNB már kétszámjegyű forgalomcsökkenést becsül. A kilátások visszafogottak: az előre hozott kereslet kiesése, a kínálat és a vevői igények eltérése, a magas árak és a bizonytalan (bár optimista) gazdasági környezet miatt az OSP-től sem várunk további bővülést. Az áremelkedés üteme lassult: 2026 elején országosan kb. 18% volt, míg a II. negyedévben enyhe gyorsulás várható, Budapesten viszont csupán 11%-os éves drágulást vár az MNB. Ez összefügg a túlértékeltség magas szintjével (év végén országosan 22,5%, Budapesten 20,7%). Összességében idén a lakásárak növekedése a tavalyinál mérsékeltebb, akár csak 10% körüli lehet.

Az OSP hatása a bérleti piacon is látszik: a kedvező hitellehetőség miatti vásárlások csökkentik a keresletet, miközben a kínálat bővül, így a bérleti díjak növekedése megállt, a bérleti hozamok pedig csökkennek. Ezzel párhuzamosan – az elsőlakás-vásárlók arányának növekedése mellett – a befektetők visszaszorultak, és rövid távon ez nem változik. Az OTP Ingatlanpont szerint az értékesítési idők összességében rövidülnek, ugyanakkor az alku mértéke az OSP indulásakor tapasztalt szűkülés után a forgalom visszaesésével idénre ismét nőtt.

Tavaly több intézkedés ösztönözte az újlakás-kínálatot, de kézzel fogható hatásuk csak késve jelenik meg. Az építési engedélyek száma már 2025-ben megugrott, majd a KSH adatai szerint 2026. I. negyedévében további 64%-kal nőtt, miközben a használatbavételek is kis mértékben emelkedni kezdtek. Budapesten a beruházói aktivitás erős: az év első négy hónapjában mintegy 4800 új lakás értékesítése indult 78 projektben, közel ezerrel több, mint egy éve. Az MNB szerint idén kb. 16 ezer lakás épülhet, a növekedés 2027-ben tovább gyorsulhat, kérdés azonban, hogy a kereslet követni tudja-e ezt.

Korábban a Zenga adataira hivatkozva arról írtunk, hogy évek óta nem láttunk olyat, mint most a lakáspiacon: egy megye kivételével mindenhol visszaestek az árak.

Illusztráció: Shutterstock