Ezeket a lakásokat Budán még mindig el lehet adni - máshol 56-ról 48 millióra alkudnak
Ismered azt a hasonlatot, amelyben két autó hajt nagy sebességgel egymással szemben, és az veszít, aki hamarabb félrerántja a kormányt? Ez a folyamat zajlik most az ingatlanok útján, ahol az eladók kivárnak, és nem hajlandók olcsóbban adni a lakásukat, házukat, miközben szinte elfogytak a vevők, akik már szinte csak a legolcsóbb és legkülönlegesebb ingatlanokért hajlandók az eredeti árat megadni.
A kérdés, ki fogja hamarabb elrántani a kormányt? Azok a vevők, akik kivárásra játszottak, hogy majd akkor lépnek elő az árnyékból, ha az eladók jelentősen csökkentik az árakat, vagy az eladók fognak engedni, és olcsóbban kínálják majd a portékát? Jelenleg még nem eldönthető. A Balla Ingatlaniroda közleménye szerint ugyanis jelenleg 60-70 százalékkal gyengébb a kereslet, mint egy éve, legalábbis a dél-budai ingatlanpiacon.
A vevők eltünedezése tavaly június elején kezdődött a dél-budai ingatlanpiacon. Ez azt jelenti, hogy hirtelen a felére zuhant az érdeklődők száma, miközben a kínálat lassan gyarapodott - mondta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője.
Ez a folyamat még mindig itt tart, és bár április végén úgy tűnt, hogy élénkülés kezdődik, de ez nem volt számottevő, és a szakértő szerint nem annak a jele, hogy egyhamar megkezdődne a kilábalás.
De miért csökkent a kereslet, az emberek már nem akarnak saját ingatlant venni? A kereslet csökkenésének kiváltó okai:
- az alapkamat-emelés, ami "sokként hatott a vásárlókra".
- az emberek romló jövőképe
- az óriási infláció, amelynek része az üzemanyagárak emelkedése is
- és az állampapír, ami jelentős vásárlóerőt vont el a piacról, hiszen most az jelentős megtérülést ígér.
Míg ezek a logikus folyamatok zajlanak a vevőknél, és a vevő aspiránsoknál, addig az eladói oldalon mintha megmerevedtek volna a frontvonalak, lásd: ennek az autónak a sofőrje nem úgy néz ki, mint aki a kormánykerék félrerántására készülne, és az ingatlanárak ugyanakkor nem igazodtak a kereslet szűküléséhez, csak minimális kínálati árcsökkenést tapasztalnak a legtöbb kategóriában.
Kik ragaszkodnak a "régi" árakhoz?
- az 1-3 szobás tégla- és panellakásoknál
- az újszerű állapotú ingatlanoknál
Aki kitartó, annak szerencséje is lehet
Egyre többen alkudnak, és nem számít kirívónak egy 10-15 százalékos alku sem, ami nemcsak családi házaknál, hanem akár paneleknél is előfordul. Egy felkapott dél-budai helyszínen például 56 millió forintért hirdetett, kétszobás, felújított, panelprogramos, korszerűsített, erkélyes panellakás végül 48 millió forintért kelt el.
Ennek kapcsán a szakértő hangsúlyozta, hogy az 1 millió forintos hirdetési négyzetméterárat még a legjobb adottságok esetében is ritkán fizetik meg a vevők a panellakásoknál, mely továbbra is a legkeresettebb típus.
Jelenleg tehát 10-15 százalékos túlárazottságról beszélhetünk, és miközben a hirdetési árak nem nagyon ereszkednek, addig a tranzakciós áraknál már csökkenést mér az iroda.
A túlárazottság persze meghatározza az értékesítési időt is, ami azt jelenti, hogy míg piaci, normális árazásnál egy panellakás átlagosan két-három hónap alatt vevőre talál, addig jelentősebb túlárazottság esetén ez lehet akár 9 hónap is, illetve annyi, amíg a tulajdonos nem hajlandó a piaci árakhoz igazítani az eladási árat.
A vevők pedig most nagyon válogatnak az egyébként felduzzadt kínálatból, melynek kapcsán Nagy Csaba megjegyezte, hogy továbbra sem minőségi ingatlanokból áll, így nincs más mód az eladásra, mint az árak csökkentése. Ez annál is inkább érvényes, mivel az “impulzusvásárlások” teljesen eltűntek, és míg sokan korábban a lehetőségeikhez képest drága ingatlanoknál a hitelfelvétel eszközéhez nyúltak, most ez nem jellemző, hiszen a hitelfelvétel a magas kamatok miatt minimálisra csökkent.
Mi most a menő?
- A kisebb, 1-3 szobás tégla- és panellakások
- az újszerű, korábban épült lakóparkokban található lakások, amelyeknek a környezete is némileg magasabb életminőséget ígér.
A képre kattintva további fotókat találsz erről a 2018-ban épült lakóparki lakásról.
Az agglomerációt sem kerülik el az érdeklődők, ahol a családi házak piacán a korábban említettnél is nagyobb alkukkal lehet találkozni. Kivételt itt az energiahatékony ingatlanok képeznek, melyekből nagyon kevés az eladó, és horror áron kínálják őket - fogalmazott a szakértő.
Ha az egyes kerületeket, városrészeket tekintjük a régióban, akkor az látszik, hogy keresett lokáció Budafok és Nagytétény Érddel határos része. Utóbbi a legolcsóbb terület errefelé, miközben még Budapesten belül található, ami sok vevőnek megnyugtató érzés. Itt 60 millió forintig mutatkozik jelentősebb kereslet a házak iránt, míg Budafokon 80-90 millió forint a lélektani határ. A XI. kerületben már felkúszik 100 millió forint fölé a vevők által házvásárlásra szánt összeg, ugyanakkor ezért az összegért nem sok mindent lehet kapni.
A lakásokat tekintve 50-60 millióig keresgélnek az érdeklődők, e felett csak a kifejezetten jó ár/érték arányú lakások eladhatók. A XXII. kerületben a lakásoknál 45-55 millió forint a vevők által elfogadott ár, amibe a házrészek is beletartoznak - derült ki a Balla Ingatlan szakértőjének szavaiból.
Az újépítésűek iránt eközben nagyon szerény a kereslet, hiszen itt az átlagárak már 1,5 milliónál járnak négyzetméterenként, és ebben a kategóriában is a kisméretű lakások a keresettek leginkább. Ez abból adódik, hogy az érdeklődők maximum 60 millió forintért keresnek ingatlant, mely így a legjobb esetben is egy 40-45 négyzetméteres újépítésű lakást jelent.
Az eladók helyzetét az is rontja, hogy kevés most a befektető a piacon, ráadásul ők az áron aluli ajánlatokra vadásznak, illetve akkor vesznek meg piaci áron ingatlant, ha annak kiválóak az adottságai.
Emellett megfigyelhető a külföldi vásárlók - kínaiak, vietnámiak - jelenléte Dél-Budán, akik saját használatra a kisebb, csomópontokban lévő, felújított lakásokat keresik, de befektetésre is vásárolnak ingatlanokat, többek között üzlethelyiségeket, melyeket aztán kiadnak. Rájuk az jellemző, hogy nagyon keményen alkudnak.
Ami a jövőt illeti, az eladó használt ingatlanok piacán egyelőre nem várható fellendülés, nem csak ebben az évben, hanem akár még a következőben sem. Amíg ennyire magas az infláció és emiatt az alapkamat is, addig nem igazán lehet arra számítani, hogy jelentős mértékben nőne a tranzakciók száma - vélekedett Nagy Csaba.
A zenga.hu ingatlankereső portálról
A zenga.hu az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. A zenga.hu célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.
ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanokTaláld meg új otthonod 161 472 ingatlanhirdetés között
