Mindent teljesen fordítva kezdtek csinálni a befektetők ezen a két pontján az országnak

Budapesten negyedévről negyedévre erősödött ez a folyamat. Tavaly decemberben még 34, márciusban 45, júniusban már 48 százalék volt a befektetés értékesítéséhez köthető eladások aránya. Nagyjából minden második fővárosi eladó tehát olyan tulajdonos, aki most váltja készpénzre árnyereségét. A vételi oldalon ugyanakkor már régóta nem a befektetők dominálnak, ugyanis arányuk jelenleg 32 százalék, szemben a tavalyi 37-tel.

Szentendre egyik legkedveltebb városrészében, Pismányban található ez a 2022-ben épült, belsőépítész által megtervezett családi ház, amely panorámás fekvésével, világos tereivel és gondosan parkosított kertjével kínál különleges lakókörnyezetet. Az azonnal költözhető, 135 négyzetméteres ingatlan nemcsak állandó otthonnak vagy hétvégi háznak lehet kiváló választás, hanem Szentendre népszerűsége és turisztikai vonzereje miatt hosszú távú befektetésként is figyelemre méltó lehet.

Vidéken épp most fordult a kocka

A vidéki piacon az eladói oldal hasonlóan alakul, ott is nőtt a befektetések értékesítése, 23-ról 33 százalékra. A vételi oldal viszont ellentétes trendet mutat. A befektetési célú vásárlás aránya az őszi hónapokban még 20 százalék alatt maradt, az idei második negyedévre viszont 27 százalékra ugrott.

„A befektetői pénz nem tűnt el a piacról, hanem áthelyeződött. Budapesten sokan a magas ár mellett most realizálják a nyereséget, vidéken viszont most könnyebben találnak olyan árakat, melyeken megéri ingatlanba fektetni” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

Az első lakásosok tartják a fővárosi piacot

A kieső befektetői keresletet Budapesten az első lakásukat vásárlók pótolják, ők adják jelenleg a legnagyobb vevői csoportot 40 százalékos aránnyal. Ez a megoszlás tavaly nyár vége óta stabil: az Otthon Start Program indulásakor, 2025 szeptemberében ugrott 19 százalékról 39-re az arányuk, és azóta tartósan 40 százalék körül mozog.

Nyíregyháza egyik legkedveltebb részén, Sóstógyógyfürdő közelében található ez a 2016-ban épült, igényesen kialakított ikerház, amely tágas belső tereivel és parkosított, 2500 négyzetméteres kertjével kínál nyugodt lakókörnyezetet. A medencével, kerti konyhával és kétállásos garázzsal rendelkező ingatlan saját otthonnak éppúgy ideális, mint befektetésnek, hiszen az ikerház másik fele is megvásárolható, így többgenerációs használatra vagy kiadásra is kiváló lehetőséget kínál.

„Az Otthon Start egy éven belül átrendezte, hogy kik vásárolnak lakást Magyarországon - a fiatal, első lakásukat vásárló réteg került helyzetbe, és ezen belül elsősorban azok, akik stabil, magasabb jövedelemmel rendelkeznek" – tette hozzá Szegő Péter. „Ők egyik hónapról a másikra kiszorították a befektetőket a legnagyobb vevői csoport pozíciójából."

Miért most jön az eladói hullám?

A két folyamat között időbeli eltolódást látni. A vevői kör átalakulása tavaly ősszel hirtelen lezajlott, az eladói oldalon viszont a befektetések értékesítése 2025 folyamán még végig 34–38 százalék körül mozgott. Az érdemi lépés idén következett be.

„A befektetők előbb a vételi oldalról húzódtak vissza, és csak utána kezdték eladni azt, amit korábban vettek" – mondta Szegő Péter. „Ez logikus sorrend, mert aki nem lát perspektívát egy új ingatlan megvásárlásban, az előbb-utóbb a meglévő portfólióját is mérlegre teszi, főleg a jelenlegi magas árszinten."

Budapest XIII. kerületének egyik legkeresettebb részén, Lőportárdűlőn található ez a 48 négyzetméteres, erkélyes lakás, amely modern társasházi környezetben, rendezett belső kert és 0–24 órás recepció mellett kínál kényelmes otthont. A jól átgondolt elosztású, gépesített és klimatizált ingatlan saját használatra éppúgy ideális, mint hosszú távú befektetésnek, hiszen a környék kiváló infrastruktúrája és népszerűsége miatt a bérbeadási lehetőségek is kedvezőek.

A vevői kör ilyen mértékű változása a piac működését, dinamikáját is átalakítja. Az első lakásukat vásárlók árérzékenyebbek és lassabban döntenek, mint a befektetők, emiatt is látjuk azt, hogy a budapesti panellakások értékesítési ideje egy év alatt közel a duplájára nőtt: Budán 45 napról 81 napra. Az alku mértéke is bővült, a budai panelnél 2 százalékról 4 százalékra.