Így jutott el a magyar lakáspiac a megfizethetőség határához

Az ingatlanárak átlagosan tovább emelkedtek, az országos lakásárindex nominál- és reálértéken is nőtt 2026 első félévében a Duna House Barométer friss, második negyedéves kiadványa szerint. A növekedést azonban szinte kizárólag a panelpiac hozta: a téglalakások országosan, valamint Budapest és Nyugat-Magyarország legtöbb piaca reálértéken nem mozdult.

Miskolcon már 37,5 millió forintért is lehet jó állapotú panellakást találni. Ez a 73 négyzetméteres, háromszobás, erkélyes lakás egy négyemeletes társasház 3. emeletén található, a Szilvás utcában.

Kelet-Magyarországon a panellakások árindexe egyetlen negyedév alatt is jelentősen emelkedett, miközben a többi országrész és a teljes téglapiac stagnált vagy enyhén korrigált. A tavaly még minden régiót érintő, széles körű áremelkedés így az idei első félévre egyetlen szegmensre szűkült.

A finanszírozás már csak követi a keresletet

A finanszírozás, amely korábban a piac motorja volt, mára inkább csak kíséri a keresletet. A cégcsoport pénzügyi márkája, a Credipass adatai szerint a júniusi jelzáloghitel-volumen éves alapon még mindig érdemben bővült, üteme azonban az év eleji csúcshoz képest lassul. A budapesti átlagos hitelösszeg csökkent, a CSOK Plusz iránti kereslet pedig országosan visszaesett.

A XX. kerületben, Gubacsipuszta csendes mellékutcájában 2013-ban épült ez a mediterrán stílusú ikerház, ami 114 négyzetméteres.

Stagnáló kereslet, átrendeződő kerületek

A kereslet a nyár elején is visszafogott maradt. A Duna House keresletindexe júniusban 64 ponton állt, ami éves összevetésben gyakorlatilag a tavalyi júniusi szintnek felel meg, és elmarad a korábbi évek jellemző értékeitől. A fővárosi kerületek közül a XIII. maradt a legkeresettebb, a tavalyival azonos szinten, mögötte a XI. és a XIV. kerület következik. A belvárosi és néhány budai kerület iránti érdeklődés enyhén mérséklődött, miközben a IX. kerület népszerűsége érezhetően nőtt.

Első lakásosok előtérben

A félév legnagyobb változása a kereslet szerkezetében történt. Az Otthon Start Program hatására az első lakásukat vásárlók lettek a legnagyobb vevői csoport: Budapesten arányuk egy év alatt 19 százalékról 40-re nőtt. Ezzel párhuzamosan a befektetők kihátrálnak a piacról, a fővárosi lakáseladások közel felénél már egy korábbi befektetés eladása a cél. Az árérzékenyebb vásárlók megjelenése a lassulásban is meglátszik: a budapesti panellakások értékesítési ideje egy év alatt közel a duplájára nőtt, így a tavaly még leggyorsabban értékesíthető fővárosi panel ma lassabban talál vevőre, mint a vidéki.

Kispesten, a metrótól öt percre, tizedik emeleti, de nem legfelső szinti, panelprogramon átesett házban hirdetik ezt a 35 négyzetméteres, másfél szobás felújított lakást.

Mi jöhet a második félévben?

A második félévet az dönti el, hogy a magas árszint kiigazodik-e vagy tartósan fékezi a forgalmat. Az eladók egy része már reagál: nőtt az árcsökkentéssel meghirdetett ingatlanok aránya, és néhány panelpiacon havi szinten már csökkennek az árak.