Állnak az eladatlan lakások, ők meg úgy építenek, mintha nem lenne holnap: de nem is otthon lesz belőlük

2023 legvégén, a IV. negyedévben több mint kétszer annyi új lakást adtak át, mint az előző három hónapban, de a valós helyzet mégiscsak az, hogy összességében 2023-ban 9 százalékkal kevesebb lakás épült, mint 2022-ben. Ez 18 647 új otthont jelent, aminél az elmúlt öt évben mindig több lakást adtak át. A visszaesés legerősebben a vármegyeszékhelyeket érintette (-29 százalék), míg a községekben éppen átlagos, a fővárosban 4 százalékos, a többi városban pedig 2 százalékos csökkenést láthattunk, írja közleményében az OTP Ingatlanpont.

A területi különbségek még szélsőségesebbek:

• új lakásokból Csongrád-Csanádban kétharmaddal kevesebbet adtak át, mint egy évvel korábban.
• Erősen visszaesett Zala (-59%) valamint Nógrád (-52%) is az adatok alapján.

Ezekkel szemben négy vármegyében sikerült felülmúlni a 2022-es újlakás-hozamot:

• Komárom-Esztergomban (+106%), Tolnában (+53 százalék), Vasban (+14 százalék), valamint Pest vármegyében (+7 százalék).

A tavaly átadott otthonok összetétele is igen jellegzetes:

• Majdnem kétharmaduk (64 százalék) eleve a piacra készült, ez az arány a 2000-től vezetett statisztikában még soha nem volt ilyen magas.
• Különösen kiemelkedő az eladásra építők részaránya a fővárosban (92 százalék), ami az általános volumencsökkenéssel együtt azt is eredményezte, hogy nagyon alacsony szintre csökkent a saját használatra felépített új otthonok száma.
• pozitív rekordot ért el tavaly az ingatlanberuházók részesedése az egyéb városokban (57 százalék) és a községekben (30 százalék).

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont elemzője szerint a magánépíttetők sokkal hamarabb és érzékenyebben reagáltak a romló gazdasági kilátásokra. Ők már 2022 végén, 2023 elején fékeztek, így el sem indították azokat a beruházásaikat, amelyek még javíthatták volna a tavalyi újlakás-statisztikát is. Velük szemben a vállalkozóknak a még jókor induló, és lassabban kifutó nagyobb projektjei jelentősebb súlyt nyerhettek a tavalyi termésben. Erre az eltolódásra utal az is, hogy a 2023-ban átadott otthonok között – az előző évhez képest – nőtt (39 százalék → 45 százalék) a lakások, míg csökkent (49 százalék → 46 százalék) a családi házak aránya .

A közeli jövő kilátásait az építési engedélyek kiváltása jelzi: radikális fékezést mutat a 2023-as statisztika. Az előző évhez képest 39 százalékos az országos visszaesés, aminél nagyobbat az ezredforduló óta nem láttunk. Ehhez csak az a sokk hasonlítható, amit 2010-ben a lakáspiaci válság, vagy 2020-ban a Covid okozott. Az átlag mögé nézve: a községekben a legnagyobb (-43 százalék) és a vármegyeszékhelyeken a legkisebb (-28 százalék) a csökkenés. Az egyes vármegyék helyzete e tekintetben is erősebben különbözik:

• A legjelentősebb visszaesés Baranyában (-61 százalék), Vasban (-60 százalék) és Szabolcs-Szatmár-Beregben (-53 százalék) látszik
• két vármegyénél növekedés mutatható ki: Bács-Kiskunnál (+11 százalék), valamint Hajdú-Biharnál (+0,3 százalék).
• Budapest a maga 41 százalékos esésével a középmezőnybe tartozik.

Tavaly 21 501 lakásra váltottak ki építési engedélyt, ami az utóbbi nyolc évet tekintve a legcsekélyebb mennyiség. Ez az adat önmagában a választék szűkülését ígéri 2024-re és 2025-re, ám az elemző szerint a piaci dinamika ezt még részben korrigálhatja. Egyrészt a kereslet lassú élénkülése azt mutatja, hogy túl vagyunk a mélyponton. Másrészt a kínálati oldal is mozog már: túl azon, hogy elég jelentős, mintegy 1200-as eladatlan újlakás-készlet van jelenleg is a fővárosi újlakás-piacon, idén sorra jelentenek be újonnan induló nagyobb projekteket is. Továbbá idén van egy alkalmi ösztönzőjük is a lakásépítő vállalkozásoknak: csak azok adhatják 2028 végéig továbbra is 5 százalékos kedvezményes áfával az új lakásaikat, amelyek még idén megszerzik hozzá a jogerős építési engedélyt, hívja fel a figyelmet közleményében az OTP Ingatlanpont.