Miért sok a bizonytalanság a lakáspiacon?

Az országos lakásárszint 2024-ben hozzávetőleg 13,8 százalékkal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján, ami reálértéken is közel kétszámjegyű drágulást jelent. Budapest és a kisebb városok összesített értéknövekedése egyaránt 8 százalékos, a megyei jogú városokban 9 százalékos, míg a községek esetében 19 százalékos volt.

A XVI. kerületben hirdetik ezt a villát.

70 százalékkal nőtt a kaposvári forgalom

„Az előzetes adatokból 2024-ben közel egyharmados forgalomnövekedés olvasható ki országosan. A teljes tavalyi tranzakciószámot 130-135 ezer közöttire becsüljük. Az adásvételek számának növekedése az év első felében volt látványosabb, ami arra utal, hogy a kedvezőbbé váló 2024-es piaci környezetben gyorsan aktivizálódott az azt megelőző bő egy évben elhalasztott kereslet. A településhierarchiában lefelé haladva mérséklődött a forgalomnövekedés üteme: míg Budapesten meghaladta a 45 százalékot, a községek összességében 20 százalék alatti volt a bővülés” – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly Pest és Baranya vármegyékben egyaránt 86 százalékkal nőtt az adásvételek száma, ugyanakkor az előző évekhez hasonlóan ez minden bizonnyal technikai okokkal, konkrétan a korábbi években elmaradó tranzakciók későbbi – már 2023-ban megindult, de látványossá tavaly váló – feldolgozásával magyarázható. Kiemelkedik még Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar 48-49 százalékos piacélénkülése. A másik véglet Tolna, mindössze 6 százalékos gyarapodással. A vármegyeszékhelyek közül is mindegyikben nőtt a forgalom 2024-ben. A pécsi – részben az említett technikai okkal magyarázható – duplázódástól eltekintve a legnagyobb mértékben, 70 százalékkal Kaposváron, és még Debrecenben és Szegeden, két jelenlegi autóipari nagyberuházás színhelyén haladja meg az élénkülés a 60 százalékot. Szekszárdon és Salgótarjánban ugyanakkor csak 15-16 százalék közötti a forgalomnövekedés mértéke.

A Bakony egyik legkedveltebb üdülőövezetében, Döbröntén, egy állandó lakhatásra is kiválóan alkalmas hétvégi házat hirdetnek.

Budapest egészében 47 százalékkal, a végleges, valós számokban várhatóan 35 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. Az emelkedés a legnagyobb arányt (87 százalék) a XI. kerületben érte el, és még a XXII. és a XX. kerületben haladta meg a kétharmados mértéket. Bár a XI. kerületben egymást érik a több száz lakásos új lakóprojektek folyamatos átadásokkal, több ilyen fejlesztés közel egy időben történő befejezése és a végszerződések NAV általi rögzítése látványosan megemelheti a forgalmat. Minimális, 1%-os csökkenés egyedül a XXIII. kerületben látható, ahol viszont 2023-ban egyedüliként forgalomnövekedést láthattunk néhány új projekt átadásának köszönhetően, azaz itt a bázishatás érvényesül a tavalyi negatív előjelben.

A vármegyék közül Bács-Kiskun, a nagyvárosok között Kecskemét drágult legjobban

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly Somogy kivételével az összes vármegyében drágulást mutattak a számok. Somogyban a 4 százalékos csökkenés oka minden bizonnyal az, hogy míg 2023-ban a vármegyei forgalom felét a Balaton vonzáskörzetében lévő települések adták, 2024-re ez – köszönhetően nagyrészt Kaposvár lakáspiaci élénkülésének – 40 százalék közelébe csökkent, azaz a drágább tóparti települések a forgalom kisebb részét adták tavaly. Az élen Bács-Kiskun áll közel 20 százalékos árnövekedéssel, melyet a tavalyi első helyezett Csongrád-Csanád követ 18 százalékkal. A drágulási rangsor másik véglete Zala és Jász-Nagykun-Szolnok 3 százalékos aránnyal. Nagyvárosaink közül Kecskemét drágult legjobban (15,3 százalék), melyet Szeged, Debrecen és Salgótarján követnek 13-14 százalék közötti arányszámokkal.

Budapest egésze átlépte az egymilliós, a 1014-es irányítószám-körzet a kétmilliós átlagárat

A fővárosi kerületek árváltozás rangsorában 2023 után ismét a XXIII. kerület áll az élen 19 százalékkal, melyet 15 százalék feletti drágulással a X., XI., IV. és VI. kerületek követnek. Kisebb-nagyobb újlakás-projektek ezek közül mindegyikben zajlanak, ami miatt a vizsgált adatra – talán a VI. kerület kivételével – jelentős hatása lehet a korábbinál drágábban eladott új lakásoknak. Az utolsó helyeken szereplő XVI. és XXII. kerületben a drágulás mértéke 2 százalék alatt maradt tavaly. A 161 irányítószám-körzetből mindössze tízben csökkent az átlagár.

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban az I. kerület 2023-ban csak egy évre vette át a vezetést, mivel a tavalyi forgalmi adatok alapján – az I. kerületihez képest kétszeres mértékű áremelkedésének köszönhetően – ismét az V. kerület volt a legdrágább, 1,423 millió Ft/m2-rel. Az egymilliós szintet e kettő mellett még hét másik kerület – az egy évvel korábbihoz képest kettővel több – lépi át. A másik véglet a XX. kerület, mely tavaly csúszott az utolsó helyre 698 ezer Ft/m2-es átlagértékkel. A legdrágább körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt először átlépte a 2 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig, meghaladva a milliós limitet, 1,029 millió Ft/m2-re nőtt tavaly.

Vármegyei és nagyvárosi ranglista

Noha egyedül itt láttunk árcsökkenést tavaly, a Balaton-parti településeknek köszönhetően vármegyéink közül továbbra is Somogy a legdrágább, 746 ezer Ft/m2 átlagárral. Ezt szorosan követi Hajdú-Bihar (742 ezer Ft/m2), és még a Pest vármegyei árszint van a 700 ezres szint felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, 2024-ben 211 ezer Ft/m2 átlagértékkel, először átlépve a 200 ezres limitet, de még így is messze lemaradva a 320 ezres átlagárú Békéstől.

„A vármegyeszékhelyek ársorrendjének élén tavaly Debrecen (813 ezer Ft/m2) látványosan növelte előnyét a Győr, Szeged, Veszprém és Székesfehérvár négyeshez képest (690-715 ezer Ft/m2). A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 226 ezer Ft/m2 átlagértékkel, először a kétszázezres szint felett” – sorolja az adatokat Valkó Dávid.

Telephelynek, családi háznak is alkalmas házat hirdetnek Debrecenben egy csendes, mégis jól megközelíthető részen. A több mint 1000 négyzetméteres telken 460 négyzetméteres beépített alapterület: iroda, raktár, műhely és garázs.

Idén még tart a lendület, de gyűlnek a bizonytalanságok

A már 2024-ben is emelkedő pályára állt lakáspiac 2025-ben repülőrajtot vett. Ennek fő okai a tavalyinál némiképp kedvezőbb makrogazdasági helyzet, az alacsonyabb hitelkamatok, a számos új támogatási forma, illetve az állampapírokból és ÖNYP számlákról kiáramló új pénzforrások. A tavalyi évre becsült 130-135 ezer után idén a ~155 ezret is elérheti a forgalom, amivel éppen a tízéves átlagvolumen fölé kerülnénk. Árakban országos átlagban 15 százalékos, a fő befektetési célterületeken akár 20 százalék körüli áremelkedésre számítunk. A kiadott építési engedélyek száma már növekedésnek indul, míg az átadott lakások száma 12-14 ezer között alakulhat, azaz itt is van remény pozitív elmozdulásra. Nagyrészt az állampapír-lejáratokhoz idomulva, az év első felében, mondjuk a nyár közepéig lefuthat a nagy keresleti hullám, az éves forgalomnövekedés – és ezzel az áremelkedés üteme – mérséklődhet. A befektetési céllal vásárlókat némileg eltántoríthatja a lakásáraknál jóval lassabb ütemben növekvő bérleti díjak következtében fokozatosan csökkenő bérleti hozamszint. Jelenlétük ugyanakkor továbbra is hangsúlyos marad, hiszen a lakóingatlanok értéknövekedése belátható időtávon biztosnak tekinthető.

Nemzetközi (európai) kontextusba helyezve, mind a forgalom, mind az árak dinamikájában az élvonalban van a magyar lakáspiac, lakásépítésben ugyanakkor látványos a lemaradásunk. Ezek alapján nem meglepő, hogy a Kormány által tavaly ősszel több lépcsőben bejelentett Új Gazdaságpolitikai Akcióterv részeként bevezetett közel tucatnyi, lakáspiaccal foglalkozó programelem hangsúlyos jelszavává vált a megfizethető lakhatás (mind vásárlás, mind bérlés) biztosítása. Ebben pedig a korábbi koncepciókhoz képest új irányvonalként a kínálat bővülését is fókuszba helyezte, egyrészt az Airbnb szigorításával (a hosszú távú bérlakás-kínálat növelését ösztönözve), másrészt az idén tavasszal induló, alapkezelőknek lakásépítéshez összesen 300 milliárd forintnyi támogatást nyújtó Lakhatási Tőkeprogrammal. A jelenlegi, lakásvásárlást támogató intézkedések igen szerteágazóak, ugyanakkor részben átmenetiek. Emellett a kamatszint további csökkenésére is kicsi az esély, így sem tranzakciószámban, sem árdinamikában nem várjuk a korábbi, hosszan tartó boom visszatérését. Mindezek mellett továbbra is fennállnak geopolitikai / gazdasági bizonytalanságok, valamint a lakásárak elméleti egyensúlyi szinthez képest növekvő túlértékeltsége is mérsékli a hosszabb távú optimizmust, hiszen az egyre kifeszítettebb hitelösszegek is valós kockázatok.