Egy év múlva több ezer milliárd forint ömölhet az ingatlanpiacra?

Izgalmas pódiumbeszélgetés helyszíne volt az OTP Otthon beruházói partnertalálkozója szerdán, ahol a legnagyobb ingatlanfejlesztők vezetői adtak választ arra a nem keveseket érdeklő kérdésre, hogy mi várható a lakáspiacon a közeljövőben.

Az új lakások piaca, a lakóparki beruházások az elmúlt évtizedben hamar reagáltak a makrogazdasági változásokra, így az ottani nagy beruházók mozgását, döntéseiket eddig is érdemes volt figyelemmel követni, mert sokat elmondtak arról, hogy mi várható a jövőben. Ebből következően az ingatlanpiacnak a lakóparkpiaci része az, amire a tavalyelőtt kezdődött lakáspiaci válság nem tudott súlyos csapást mérni, hiszen az áremelések és az érdeklődés az új építésű lakások iránt töretlen.

Kívülről nézve tehát a lakóparki beruházások ennek a piacnak a legjobb lakmuszpapírja, ezért érdemes figyelni, mit gondolnak a szereplők ebben a mostani köztes állapotban, amikor egyszerre érte egy gazdasági és globális válság a világot. De túl vagyunk-e rajta?

Görög Áron Konstantin, Kiss Ákos, Kiss Gábor, Nagygyörgy Tibor, Nagy Gergely

Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property vezérigazgatója szerint a lakóparkpiac a legjövedelmezőbb. Az ingatlanszektorban az infláció és a kamatemelés a logisztikai piacot érintette a legjobban. Eközben hozzájuk "zúdultak" a befektetők, így a kereslet révén még jól tartja magát. Még a szállodai szektort említette Nagygyörgy, ami szintén kedvező helyzetben van az elmúlt években.

Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezetője is optimista, "a kereslet meg fog érkezni, a lakóparkpiac fejlődni fog".

Kiss Ákos, Property Market ügyvezető igazgatója az általuk fejlesztett Budapart révén alaposan rálát több területre is, hiszen ott nemcsak lakóingatlanok, hanem vegyes fejlesztésben irodák és kereskedelmi helyiségek is készülnek, ami szerinte folyamatos keresletet generál. Ugyanakkor a kockázatot tekintve szerinte a külföldieknek Budapest már nem elsődleges célpont. Az irodapiacon megváltoztak az igények előbb a pandémia alatt, illetve környezettudatosság terjedése miatt is szükség van fejlesztésekre ebben a szektorban.

A Cordia értékesítési igazgatója, Görög Áron Konstantin szerint "borzasztó évet" hagytunk magunk mögött, ugyanakkor 2024 első negyedéve kifejezetten erős volt: "trendforduló van a piacon" - jelentette ki Görög Áron. Csak az idei első negyedéveben már kétszer annyi lakást adtak el, mint 2023 második félévben összesen. Tavaly az emberek bezártak, nem mertek döntést hozni, így 60-80 ezer elmaradt tranzakcióról van szó szerinte.

Kiss Gábor arról számolt be, hogy indulnak a projektek, hinni szeretne abban, hogy a kereslet tartós marad, mivel "az emberekbe beleégett az óvatosság". De változik-e ez? A Metrodom vezetője szerint mindez a munkahelyi stabilitás és a [kamatok függvénye](https://www.zenga.hu/hello-otthon/ingatlanbefektetes-ingatlanpiac-lehetosegek-arak-clsvfqpzelvqk0cw0n4ci1st4 "Akiket már nem érint meg az állampapírok hozama _blank). A hitelezési kedv növekedett, de nagyon alacsony szinthez képest, tette hozzá.

Mikor tér vissza a végfelhasználók bizalmi szintje?

A Biggeorge jól ütemezett 2022-től kezdőden, akkor megnyomták az értékesítést és kiárusítottak mindent. Nagygyörgy Tibor szerint indokolt volt az óvatosság a vásárlóknál, de a saját lakáscélú vásárlók és a befektetők is visszatérhetnek a jövőben. Ezt az álláspontját arra is alapozta, hogy a politikát is figyelembe veszik, márpedig - utalva a következő országgyűlési választásokra - a politikának célja, hogy 2026-ra gazdasági növekedés legyen.

Kiss Ákos szerint "termék az lesz", de kérdés, hogy ki fogja vásárolni. A vásárlók az 5 százalékos kamatszintet várják, "de ezt biztosan nehéz lesz elérni". Úgy vélte, akár a pénzintézetek is viselkedhetnének úgy, mint egyes bevásárlóközpontok, hogy egyes termékeket olcsóbban adnak, mint amennyibe nekik kerül.

A lakáspiaci vevői kosarat általában a következő arányok jellemzik: 1/3-ad az elsőlakásvásárló, 1/3-ad végfelhasználó, 1/3-ad a befektetők aránya, de ezek az arányok eltolódtak az állampapírok hatására, ugyanakkor a CSOK Plusz újra egyensúlyozhat. Csakhogy szerinte az állami támogatásnál "erős a belépési küszöb", és az új építésű lakások négyzetméterára nő.

Görög Áron Konstantin szerint a korábbi jóslatok a 3 millió forintos négyzetméterárra az új építésűeknél eljöttek, vannak ilyen ingatlanok és veszik is őket. Tavaly óta 7 százalékkos áremelkedést mértek ezen a piacon, ami viszont a legalacsonyabb növekedés az elmúlt nyolc évben.

"Érdemi áremelkedés nem volt, padlón a piac". Jelenleg 17 éves munkával egy 45 négyzetméteres lakást lehet megvenni.

Arról is beszéltek, hogy az államkötvények hogyan szipkázták el a befektetőket az ingatlanpiacról, amikor például 18,6 százalékos haszonnal is lehetett kötvény venni. Ennek hatására jelenleg 7 ezer milliárd forintot tartunk államkötvényben. Jövőre viszont átárazódnak az állampapírok, ezért 2025 első negyedévében ez a pénz felszabadul, és 70 ezer lakásnyi új pénz jöhet a piacra, mondta.

Kiss Ákos szerint is jövőre "sokan fogunk lakást venni", amit segít az a kormányzati cél is, hogy minél többen saját tulajdonú lakással rendelkezzenek. Ebből pedig profitálhatnak a fejlesztők.

Kiss Gábor szerint is izgalmas időszak előtt állunk, a lakásárak tovább is növekedni fognak, ugyanakkor a lakásépítések önköltsége továbbra is igen magas, ezért nem lesz érdemes építeni, ha nincs valamilyen támasz. Ennek hatására, pedig meglátása szerint a jövőben lesz olyan időszak, amikor nagyobb lesz az új lakások iránti kereslet, mint a kínálat, ezért is nőni fognak az árak 2025-26-ben, de már 2024 végére is magasabb árszintet vár.

Florova Anna, az OTP Bank Retail Hitelezési Tribe ügyvezető igazgatója

Van-e élet Budapesten kívül?

Nagygyörgy Tibor szerint Debrecen, Szeged lehet érdekes, ugyanakkor vidéken fajlagosan magasak a telekárak, ami nehezíti a fejlesztéseket. A balatoni értékesítés kicsit most lassabb, de ez beindul majd. "Csak alaposan megválasztva érdemes elindulni Budapesten kívül" - mondta a Biggeorge vezetője.

Fontos-e, és hogyan építik a brandet?

A Biggeorge-nál maradt a szó, akiknek igenis fontos a brand: a vevők hajlandóak elköteleződni, és ezt az árban is lehet érvényesíteni.

A Metrodomnál is "ráfeküdtek a brandépítésre", úgy látják, hogy 20-30 százalék közötti a visszatérő vevők aránya. Kiss Gábor szerint a közösségi média is működik, de a reklámok hatékonyságáról azonban nincs meggyőződve: ”gyengítik” a brandet.

A Property Market számításai szerint 30 százaléknál a brand döntési pont volt, és az online-offline-kérdésben eldőlt, melyik a hatékonyabb. A leadek száma sokat segített. Offline nehezebb behozni az ügyfeleket, de a helybeni értékesítés szerinte a legfontosabb, hiszen a vásárlók ott a saját szemükkel láthatják, hogy az alaprajz megvalósul.

Görög Áron szerint a Cordiánál az elmúlt 20 évben sokat tettek a brandért, "iszonyatosan fontos", és mindenki végeredményben a vásárlói bizalomért küzd. Az online olyan illúzió, hogy széles elérést biztosít, tette hozzá.

A közösségi média pedig a Y és a Z generációhoz is eljuttatja az információkat, és már meg is jelentek, illetve pár éven belül eljutnak oda, hogy jönnek lakást vásárolni. Úgy látja, van még ebben kiaknázatlan terület.

Jövőre jobb lehet?

A pódiumbeszélgetés résztvevői egyhangúlag úgy nyilatkoztak, hogy hisznek abban, hogy a piac felfelé ível.

Tardos Gergely, OTP Elemzési Központjának igazgatója az előadásában arról beszélt, hogy a magyar gazdaság kilábalóban van, és még 2026 első fele is jó lehet, de a második fele már kérdéses. „Nagyon sok strukturális probléma nem látszódik” az állam működésében, de a korábbiak alapján a költségvetésnek majd vissza kell vennie, amit előtte kiszór.

Tardos szerint az elmúlt másfél év a legrövidebb lakáspiaci recesszió volt, ugyanakkor a tízes évek feltételei már nem térnek vissza. A 2022-ben kezdődött infláció az egész EU-ban jellemző volt, sokkot okozott, amihez „mi is hozzátettük a magunkét”, hiszen más országokban nem volt ennyire magas a pénzromlás, mint Magyarországon.

Főbb meglátásai:

• Jelenleg 2-3 ezer milliárdos tétel lenne a költségvetés kiegyensúlyozása.
• Az infláció csökkenése is véget ért, ugyanakkor az év végre újra elérheti az 5 százalékot.
• Nem számít alacsonyabb kamatokra.
• Budapesten már inkább olcsóbb az ingatlanár.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az idénre 125-130 ezres tranzakciót vár, és azt, hogy az év végére megszűnik a lakások reálárcsökkenése.

Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások ügyvezetője

Arról beszélt az elemző, hogy az újlakáspiacot milyen tényezők erősítik:

• Energiahatékonyság és a zöld szemlélet terjedése.
• Az igényesebb bérleti kereslet, könnyebben kiadható lakások, élénk befektetési célú forgalom.
• Erősebb értéktartás, megoldott parkolás.
• Célzott állami támogatások, kedvezőbb banki hitelfelvételek.
• A megújuló rozsdaövezetek hatására értéknövekedés.

Florova Anna, az OTP Bank Retail Hitelezési Tribe ügyvezető igazgatója szerint az állami támogatások és az azokhoz kacsolódó hitelkínálat élénkítő hatással bír a lakásépítésre.

• 2000-2004 szocpol hajtotta az ingatlanpiacot, 15-16 százalékos piaci hitelkamatok mellett.
• 2004-2008 magas piaci forinthitelek, a devizahitelek tartották fenn a keresletet.
• 2015-ig nem volt értékelhető támogatási program – hitelpiaci mélypont
• 2016-tól a CSOK és a 2021-es Zöld Otthon Program hajtotta a piacot.
• 2024-től a CSOK Plusz adhat új lendületet.

Becsei András, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, ma minden harmadik lakáshitelt az OTP Bank folyósítja Magyarországon, és az OTP Otthon ingatlankereső portál kapcsán megjegyezte, hogy ha van a piacon egy 2. nagy szereplő, az mindig jót tesz a versenynek, hiszen az mindent megtesz annak érdekében, hogy szolgáltatásban az ügyfeleknek értéket teremtsen. Abból pedig az ügyfél profitálni fog.

Becsei András, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese

Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője megerősítette, hogy a zenga.hu több szeretne lenni, mint egy ingatlanhirdető portál, és bár nem a legkedvezőbb pillanatban lépett a piacra, szolgáltatásban sokat lépett előre.

Fotók: Demeter Dávid