Életben maradni: nehéz két évre számítanak a legnagyobb ingatlancégek vezetői

A forró ingatlanpiacot jeges időszak követi, de az ijedtség elmúlt, mondta Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese a zenga.hu ingatlan- és hitelpiaci konferenciáján, egy pódiumbeszélgetésen, amelyet Nagy Gergely, az OTP vállalati régióvezetője moderált. A szakember magyarázattal is szolgált erre a gyors lehűlésre: az idén hatezer darabos hónapokat zártak, ami nagyságra a 2008-as válságot idézte. Most azonban már sikerült a havi nyolcezres szintre visszakapaszkodni, ez pedig éves szinten egy százezres tranzakciószámú piacot jelez, és amit még tovább is növelhet a CSOK Plusz.

Kedvező jelek

A piac beesésének az oka egyfelől, hogy eltűntek az ingatlanbefektetők: 60-ról 30 százalékra csökkent az arányuk - az állampapírok sikere miatt -, de októberre 40 százalékra visszajöttek, mutatott rá a kedvező jelekre Máté. Kulcsár Sándor, az Openhouse cégvezetője szerint a piaci bűvülés "nagyon lassú", és 100-120 ezerre merik becsülni az éves tranzakciószámot. Szerinte az ingatlanfejlesztők a szolgáltatások bővítésével reagálnak a felálló helyzetre.

Kulcsár Sándor és Balla Ákos

Pedig az ingatlanvásárlók nem tűntek el, a lakáskeresőkben a szándék megvan, csak éppen a pénzük fogyott el, mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezetője. Ennél azért az rosszabb lenne, ha az emberek még csak nem is keresnének, tette hozzá. Balla szerint a következő év, ami az ingatlanpiac szempontjából már jó lesz, az 2026-ban jön el leghamarabb, addig gyenge javulásra számít: "Ez nehéz két évet jelent a számunkra, ami az életben maradásról szól" - mondta Balla.

A jövőbeni kilábalást az alapozza meg, hogy lesz hiteltermék, és emellett lesz eladás is. Ugyanakkor szerinte az ingatlanosoknak is változtatniuk kell, ami azt eredményezheti, hogy egyre jobb ügyfélkiszolgálásra lesz szükség.

Az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója, Dr. Hartlieb Balázs pozitív jelként említette, hogy az idén nem ütött be annyira az ingatlanpiaci armageddon, amire pedig többen számítottak. Szerinte az ideinél jobb év előtt állunk, és 90-115 ezer lakáseladásnál normalizálódik majd a piac. Ez 800 milliárd forint feletti hitelpiacot jelentene, ami pedig az idei évhez képest 20 százalékos bővülésnek számítana.

Dr. Hartlieb Balázs

Máté Ferenc szerint bár átmeneti sokkot okozott az ingatlanpiacon 2023, de ez eltér a 2008-astól, amikor "országok mentek csődbe". Szerinte makro szempontból most jobban állunk, a jelenlegi helyzetet ugyanis a háború és az ebből következő energiakrízis okozta, ami mára "kifutott". A vevők ott vannak a piacon, hangsúlyozta. Máté rámutatott, hogy most 60 százalékkal több ingatlan van a piacon, mint két éve, a vevők várnak, de erős első fél évet vár 2024-re.

Új lakások, új helyzet

Noha nagyon felmentek a lakásárak, de az új lakások piaca külön mozog, mivel az építőanyagok piacán nincs költségcsökkenés, és egy beruházás költségei sem tudnak csökkenni, mondta Balla Ákos, aki szerint ebbe az árszintbe sokan beleragadnak, de szerinte mégis lesznek olyanok is, akik jelentősen, akár 20-30 százalékot is tudnak engedni az árból, ami versenyhelyzetet eredményez, mivel lesz olcsóbb és drágább termék is.

"A beruházók egymást figyelik" - ezért beborulást az újlakások piacán nem vár, szerinte inkább 10 százalékos árcsökkenés jöhet, ami mellett sokkal több új építésű lakásra lenne szükség. Hartlieb Balázs szerint a jövő év második negyedévére fognak "beérni" a beruházások.

Kulcsár Sándor ehhez azt tette hozzá, hogy szerinte nem fognak csökkenni az árak, hanem megtorpannak. A debreceni ingatlanpiacot hozta példának, ahol az ipari fejlesztések ellenére az ingatlan bumm elmaradt, és csak mozgolódás tapasztalható a piacon, ahol még több tízezer lakásra lenne szükség.

Alkuszom, megalkuszom

Balla Ákos szerint egy ingatlan eladásánál "az árazásnál eldől minden". Az ingatlanosoktól őszinte beszédre van szükség, hogy hitelesen el tudják magyarázni az eladó ügyfeleiknek, hogy milyen is valójában a mai ingatlanpiac Magyarországon. Úgy vélte, kevesebb közvetítőre, viszont nagyobb hatékonyságra lenne szükség a piacon.

Máté Ferenc arra az érdekes gazdasági összefüggésre hívta fel a figyelmet, hogy a gazdasági helyzet változásának következtében az eladók előszeretettel emelik az árat, viszont lefelé már nem igen. Hartlieb Balázs ezzel kapcsolatban megjegyezte, hogy a falusi CSOK-nak vidéken árfelhajtó hatása volt.

Máté Ferenc

Szó esett az alkuról is, Máté szerint 5-7 százalékos az irányárcsökkenés, de Balla Ákos megjegyezte, hogy onnantól érdemes alkuról beszélni, amikor felbukkan egy vevő, és szerinte az nem alkupozíció, hogy ki, mennyiért teszi ki a hirdetésben az eladó házát, lakását.

Szó esett a home office és a irodapiac jelenlegi helyzetéről is, Balla szerint az irodákat kiadók csak tologatják a szerződéseket, és bajban van ez a piac is. Az még nem dőlt el egyelőre, hogy az irodák sorsa a jövőben az-e, hogy üresen állnak majd, emiatt pedig az ingatlanosok majd plusz dolgozószobákkal tudnak-e eladni lakásokat. Kulcsár szerint a csoportdinamika elveszik, és vissza fognak térni az irodákba a dolgozók, és nem lesz plusz dolgozószobakereslet.

A home office terjedésével az agglomerációk is megteltek, ahova akkor kezdődött a nagy kirajzás, amikor a pandémia miatt az emberek otthonülésre kényszerültek, de már megjelentek olyan blokkok, ahol már nem engedik a bővülést. A települések védekeznek.

Máté szerint a jövő slágeringatlana a kisebb, felújítandó lakások piaca.

Akárhogy is, aki ma lakást, házat, ingatlant szeretne eladni, meg kell érte küzdeni, ezért is lehet érdemesebb hálózatokhoz fordulni. Hartlieb Balázs szerint például a hálózatban rejlik az erő, mert olyan háttér támogatást kapnak, amit máshol nem. Máté Ferenc ehhez hozzátette, hogy emberek megélhetését tudják a hálózatok támogatni, azok a csapatok jelentik az emberi részét, hogy tudják, tartoznak valahova.

Balla ehhez hozzátette, hogy a hálózatok kisebb fajlagos költséggel dolgoznak, olcsóbban több eszközük van. Beszéltek a jelenről, aminek alapja a digitális jelenlét, ezért Balla Ákos kifejtette, mennyire örül annak a piac, hogy versenyhelyzet alakult ki a lakáshirdetési portálok között, korábban ugyanis a monopolhelyzet miatt a hálózatok gyakran érezték, hogy ők ott pusztán számlafizetők, akiknek kötelező jelen lenniük a felületen, de nem érezték, hogy ügyfelekként lennének ott. "Most már örülök annak, hogy néha én is ügyfél vagyok" - mondta Balla Ákos.

Hogy kizárólagosan a digitális hirdetésé-e a jövő, arra Kulcsár Sándor azt mondta, lokalizásban nem lehet az offline hirdetési piacot figyelmen kívül hagyni, mert egy hirdetés megjelenése csak a kezdőlépés egy ingatlan értékesítési folyamatában.

Fotó: Rizmajer Antal